Opendoor: La transformación digital no aplaca las dudas de los inversores

El valor de Opendoor en el mercado bursátil enfrenta una creciente presión vendedora. El escepticismo se instala entre los accionistas, quienes cuestionan la viabilidad de su ambiciosa reconversión hacia una plataforma inmobiliaria impulsada por inteligencia artificial. La reciente caída del 8,3% en la cotización refleja este cambio de ánimo: la euforia inicial ha dado paso a un escrutinio más frío sobre la ejecución del plan, especialmente cuando la compañía continúa reportando pérdidas y soportando un elevado nivel de deuda.

El contexto actual es particularmente delicado. Tras una espectacular subida de más del 340% desde enero, alimentada por el fenómeno meme stock y el optimismo por la nueva dirección, la corrección ha llegado. Solo el 12 de diciembre, la acción perdió casi un 7%. Los inversores están reevaluando sus posiciones en esta empresa de proptech, que intenta migrar desde un negocio de compra directa de viviendas (iBuying) muy intensivo en capital hacia un modelo centrado en el software y la IA.

El mercado, que antes se conformaba con promesas, exige ahora avances tangibles. Este patrón de euforia minorista seguida de un desencanto fundamentales es habitual en los valores con alta influencia de redes sociales. El significativo interés en ventas en corto, que antes atraía a especuladores, se ha convertido en un lastre adicional para la cotización.

Un nuevo rumbo con un liderazgo agresivo

La estrategia de cambio la dirige Kaz Nejatian, quien asumió como CEO en septiembre procedente de Shopify. Su visión es radical: redefine a Opendoor como una empresa de software e IA, marcando una clara ruptura con el pasado.

El plan de Nejatian para alcanzar la rentabilidad se basa en tres pilares:
- Incrementar sustancialmente el volumen de compra y venta de inmuebles.
- Acelerar de forma masiva la rotación del inventario.
- Reducir costes de manera inflexible.

Desde su llegada, la compañía ha lanzado más de una decena de productos basados en inteligencia artificial. Gracias a ellos, las valoraciones de propiedades que antes requerían horas ahora se completan en minutos. Este impulso tecnológico ha permitido que los contratos de compra semanales se duplicaran en siete semanas, pasando de 120 a 230.

Los resultados financieros aún pintan un cuadro complejo

Las cifras del tercer trimestre evidencian la magnitud del desafío. A pesar de los avances, los números clave se deterioraron:
- Los ingresos cayeron un 33,5%, hasta los 915 millones de dólares.
- La pérdida neta del trimestre fue de 90 millones de dólares.
- El beneficio bruto bajó de 105 a 66 millones de dólares, y el margen bruto se redujo del 7,6% al 7,2%.
- La contribución de ingresos se desplomó, pasando de 52 a solo 20 millones de dólares.

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La dirección atribuye la presión sobre los márgenes a la venta de inventario más antiguo y a una menor velocidad de transacción. El EBITDA ajustado, con una pérdida de 33 millones de dólares, quedó muy por debajo de la expectativa promedio de los analistas, que era de -23,7 millones. Para el cuarto trimestre, la propia empresa anticipa pérdidas ajustadas entre los 40 y los 50 millones de dólares.

No todo son nubarrones en el balance. El efectivo y equivalentes aumentaron hasta los 962 millones de dólares, y la liquidez total alcanza los 1.450 millones. Además, Opendoor ha logrado un acuerdo para extinguir la mayor parte de sus bonos convertibles con vencimiento en 2030 mediante su conversión en acciones. No obstante, las deudas a largo plazo siguen siendo una carga significativa, situándose en aproximadamente 973 millones de dólares. Otro dato que genera recelo son las ventas de insiders: la directora financiera, Christina Schwartz, enajenó 73.951 títulos por un valor cercano a los 584.000 dólares.

El camino hacia el beneficio está lleno de incógnitas

El objetivo declarado de la dirección es alcanzar un resultado neto ajustado equilibrado para finales de 2026. Este pronóstico depende críticamente de tres factores: que la transformación digital tenga éxito, que los recortes de costes continúen y que el mercado inmobiliario muestre signos de recuperación.

La compañía ya ha tomado medidas drásticas de austeridad. La plantilla se ha reducido de 1.400 a 1.100 empleados, se han eliminado pagos a firmas de consultoría y se ha sustituido la estrategia de marketing poco focalizada por campañas basadas en datos con retorno medible.

Sin embargo, los riesgos macroeconómicos y competitivos son considerables. Los altos tipos hipotecarios siguen enfriando el sector residencial. Competidores como Zillow y Offerpad también están avanzando con sus propias soluciones de IA, intensificando la rivalidad. La elevada deuda y la posible necesidad de capital fresco añaden capas adicionales de incertidumbre.

División de opiniones en el Wall Street

La comunidad analítica muestra un consenso fracturado sobre el futuro de Opendoor. Mientras que J.P. Morgan inició recientemente la cobertura con una recomendación "Overweight" y un precio objetivo de 8 dólares, basándose en el optimismo por la nueva estrategia, el objetivo medio de los analistas se sitúa en 1,62 dólares, muy por debajo de la cotización actual.

Esta disparidad es extrema: las estimaciones de valor razonable oscilan entre los 0,70 y los 30,94 dólares por acción. Este amplio rango es un claro indicador de la naturaleza binaria de la tesis de inversión. El éxito o el fracaso dependerán únicamente de si el nuevo modelo de negocio puede implementarse con la suficiente rapidez para superar la presión financiera y el difícil entorno macroeconómico.

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