OGH-Entscheidung sichert Indexmieten für 2026

Der Oberste Gerichtshof hat die Gültigkeit von Indexklauseln in Mietverträgen bestätigt, was Milliarden-Rückforderungen verhindert und die Branche stabilisiert.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat die Gültigkeit von Indexklauseln in Mietverträgen bestätigt. Die lang ersehnte Rechtssicherheit beendet die Angst vor Milliarden-Rückforderungen und stabilisiert die Immobilienbranche zum Jahreswechsel.

Das Ende der “Zweimonatsfalle”

Monatelang schwebte ein Damoklesschwert über Vermietern: Eine umstrittene Auslegung des Konsumentenschutzgesetzes drohte, standardmäßige Wertsicherungsklauseln unwirksam zu machen. Der Knackpunkt war eine Zweimonatsfrist, die eigentlich vor Preiserhöhungen bei kurzzeitigen Geschäften schützen soll.

Im Juli 2025 korrigierte der 10. Senat des OGH diese Lesart mit einem Grundsatzurteil (10 Ob 15/25s). Die Richter stellten klar: Die Zweimonatsregel gilt nicht für langfristige Dauerschuldverhältnisse wie Wohnungsmieten. Der Schutzzweck des Gesetzes ziele auf einmalige Käufe ab – nicht auf die jahrelange Mietbeziehung.

Anzeige

Viele Vermieter müssen jetzt Mieterhöhungen rechtssicher begründen — gerade nach der OGH-Entscheidung zählt die richtige Vergleichsgrundlage. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert Vergleichsmieten nach Städten, rechtssichere Begründungsformulierungen und praktische Tabellen, mit denen Sie in wenigen Minuten wissen, was Sie 2025 verlangen dürfen. Ideal, um Rückfragen von Mietern oder Schlichtungsstellen vorzubeugen. Direkt als PDF per E‑Mail zum Download. Gratis Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

Investoren atmen auf

Die Klarstellung kommt zur rechten Zeit. Viele Immobilienfonds hatten vorsorglich Millionen-Rückstellungen gebildet, aus Angst vor einer Flut von Rückzahlungsforderungen für vergangene Indexanpassungen.

Diese Gelder können nun wieder fließen. Marktbeobachter verzeichnen bereits eine spürbar höhere Transaktionssicherheit bei Portfoliokäufen. Die Ertragsbasis von Zinshäusern steht nicht länger auf tönernen Füßen.

• Stabile Bewertungen: Die Kalkulation von Mietportfolios ist wieder verlässlich.
• Planbare Cashflows: Indexanpassungen für das kommende Jahr sind rechtssicher.
• Geringeres Prozessrisiko: Die Welle an Einsprüchen vor den Schlichtungsstellen dürfte abebben.

Wo bleibt Vorsicht geboten?

Trotz der allgemeinen Entwarnung gilt: Die OGH-Entscheidung schützt explizit langfristige Mietverhältnisse. Bei extrem kurzfristigen Arrangements, die innerhalb von zwei Monaten abgewickelt werden könnten, bleibt die Rechtslage heikel.

Juristen raten Vermietern, ihre Verträge für 2026 zu prüfen. Handelt es sich um klassische, unbefristete Wohnungsmieten, herrscht Klarheit. Die einheitliche Linie des OGH beendet die bisher divergierende Rechtsprechung verschiedener Senate.

Warum diese Entscheidung so wichtig ist

In Zeiten hoher Inflation ist die Indexanpassung für Vermieter das zentrale Instrument, um den realen Wert ihrer Erträge zu erhalten. Wären die Klauseln massenhaft gekippt worden, hätte dies einen dramatischen Wertverlust bei Immobilienportfolios ausgelöst.

Kritische Stimmen von Mietervereinigungen lenken den Fokus nun auf andere Details: Sie fordern mehr Transparenz bei der Wahl der Indexreihen und den Rundungsregeln in den Verträgen.

Für 2026 zeichnet sich eine Beruhigung ab. Der rechtliche Streit verlagert sich von der grundsätzlichen Zulässigkeit der Indexierung hin zu technischen Fragen der Betriebskosten oder Modernisierungsumlagen. Die Botschaft zum Jahreswechsel ist eindeutig: Die Wertsicherungsklausel bleibt ein stabiles Fundament für den österreichischen Immobilienmarkt.

Anzeige

PS: Sie bereiten Mietanpassungen für 2026 vor? Experten empfehlen, Mieterhöhungen mit aktuellen Vergleichszahlen zu belegen — sonst drohen Widersprüche oder Schlichtungsverfahren. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert praxisnahe Tabellen, rechtssichere Formulierungen und Stadtvergleiche, mit denen Vermieter Anfragen und Einsprüche deutlich reduzieren. Viele Kollegen nutzen den Report bereits zur Vorbereitung formeller Schreiben. Sofort als PDF per E‑Mail verfügbar. Mietspiegel-Report jetzt gratis anfordern