Offene Immobilienfonds verkaufen für 12 Milliarden Euro

Massive Anlegerabflüsse zwingen Immobilienfonds zu Verkäufen im Wert von 12 Milliarden Euro. Trotz hoher Liquidität schrumpft das Fondsvermögen weiter.

Offene Immobilienfonds haben in zwei Jahren Immobilien für 12 Milliarden Euro veräußert. Das zeigt eine aktuelle Analyse der Ratingagentur Scope. Grund für den historischen Ausverkauf sind massive Mittelabflüsse besorgter Anleger. Die Fondsmanager müssen verkaufen, um liquide zu bleiben.

Anleger ziehen Milliarden ab

Die Zeiten stetiger Geldzuflüsse sind vorbei. Im Jahr 2024 zogen Anleger netto 5,9 Milliarden Euro aus den Fonds ab. 2025 verschärfte sich der Trend: Es flossen weitere 7,6 Milliarden Euro ab. Auch der Start ins Jahr 2026 brachte keine Trendwende – allein im Januar gingen rund 400 Millionen Euro verloren.

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Um diese Summen auszuzahlen, blieb den Managern nur der Verkauf von Immobilien. 2024 realisierten sie Verkäufe im Volumen von 5,3 Milliarden Euro. 2025 stieg das Volumen auf 6,7 Milliarden. In der Summe ergibt das die rekordverdächtigen 12 Milliarden Euro.

Hohe Barreserven trotz Krise

Trotz der gigantischen Abflüsse sind die Fonds liquide. 26 von Scope analysierte Fonds verfügten Ende Januar über 15,4 Milliarden Euro an liquiden Mitteln. Die durchschnittliche Liquiditätsquote liegt bei 15,2 Prozent – und damit weit über der gesetzlichen Mindestanforderung von fünf Prozent.

Dieser Puffer ist das direkte Ergebnis der milliardenschweren Verkäufe. Die Strategie scheint aufzugehen: Die meisten großen Anbieter schließen eine flächendeckende Aussetzung der Anteilrücknahmen derzeit aus.

Zinswende und Abwertungen schüren Misstrauen

Doch warum verlassen die Anleger die Fonds in Scharen? Die Analystin Natalia Wolfstetter von Morningstar nennt zwei Hauptgründe: Gestiegene Zinsen machen Anleihen und Tagesgeld wieder attraktiver. Gleichzeitig schwindet das Vertrauen in die Immobilienfonds selbst.

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Dieses Misstrauen nähren drastische Abwertungen. Der Fonds UniImmo Wohnen ZBI etwa korrigierte seinen Anteilswert im Sommer 2024 um 17 Prozent nach unten. Jüngst musste der Fonds Wertgrund WohnSelect D zudem vorläufig den Handel mit Anteilen einstellen. Solche Einzelfälle verunsichern die Anlegerschaft nachhaltig.

Wer kauft die Milliarden-Immobilien?

Die Verkäufe der Fonds wirbeln den gewerblichen Immobilienmarkt in Europa kräftig durcheinander. Wenn institutionelle Investoren Objekte für 12 Milliarden Euro auf den Markt werfen, drückt das auf die Preise. Analysten gehen davon aus, dass die Fonds in einigen Fällen Abschläge hinnehmen mussten.

Doch die Transaktionen zeigen auch: Es gibt weiterhin Nachfrage nach hochwertigen Core-Immobilien. Käufer sind oft langfristig orientierte Investoren wie Family Offices oder Pensionskassen, die die aktuellen Preisniveaus als Einstiegschance nutzen. Für den deutschen Markt bedeutet das eine massive Umverteilung von Eigentum.

Schrumpfkurs mit leiser Hoffnung

Was kommt 2026 auf die Branche zu? Die Scope-Expertinnen Sonja Knorr und Klaudia Morhin erwarten, dass das Gesamtvermögen der Fonds weiter schrumpfen wird. Die Abflüsse werden voraussichtlich anhalten.

Gleichzeitig könnte sich ein Silberstreif am Horizont zeigen: Einzelne Anbieter verzeichnen bereits einen leichten Rückgang der Kündigungseingänge. Zudem könnten sich die Renditen der bereinigten Portfolios langsam stabilisieren. Der Spagat zwischen notwendigen Verkäufen und rentablen Portfolios bleibt für die Manager jedoch eine große Herausforderung.