München: Infrastruktur und Sicherheit bestimmen jetzt die Immobilienpreise
28.01.2026 - 16:33:12
Der Münchner Immobilienmarkt sortiert sich neu. Nicht mehr nur die Quadratmeterzahl zählt – heute entscheiden die Anbindung an U- und S-Bahn sowie das Sicherheitsgefühl über den Wert einer Lage. Die Schere zwischen Top-Stadtteilen und Randbezirken geht weiter auseinander.
Die Nachfrage bleibt ungebrochen. Bis 2040 soll die Bevölkerung auf rund 1,81 Millionen wachsen. Die Stadt reagiert mit ambitionierten Bauplänen. Doch können Tausende neue Wohnungen den Druck wirklich lindern?
U-Bahn-Anschluss als Preistreiber
Eine exzellente Verkehrsanbindung ist in München zum entscheidenden Faktor geworden. Besonders die Nähe zu U- und S-Bahn-Linien treibt die Preise in die Höhe.
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- Im teuren Altstadt-Lehel sind Spitzenpreise von über 13.000 Euro pro Quadratmeter möglich – direkt an der U4.
- Entlang der S-Bahn-Stammstrecke bleibt das Niveau hoch.
- Im Gegensatz dazu sind Immobilien in größerer Entfernung vom Zentrum, etwa im Landkreis Dachau, deutlich günstiger.
Zukünftige Großprojekte wie die Verlängerung der U5 oder eine mögliche neue U9 haben das Potenzial, ganze Viertel aufzuwerten. Die Weichen für die Preise von morgen werden heute gestellt.
Sicherheitsgefühl wird zum weichen Standortfaktor
Neben der Infrastruktur rückt die Sicherheit in den Fokus. Das subjektive Gefühl der Bewohner, gestützt durch offizielle Kriminalstatistiken, beeinflusst direkt die Zahlungsbereitschaft.
Die Münchner Polizei betont, dass die Stadt im Großstadtvergleich sehr sicher sei. Doch die Belastung variiert von Bezirk zu Bezirk. Stadtteile mit niedrigeren Kriminalitätsraten gewinnen an Attraktivität – und das schlägt sich langfristig in den Preisen nieder. Die Sicherheitslage wird zum unterschätzten Werttreiber.
Neubauprojekte sollen den Markt entlasten
Gegen den Wohnungsdruck setzt die Stadt auf große neue Quartiere. Auf ehemaligen Kasernen- und Industriearealen entstehen Tausende Wohnungen.
- In Freiham und Neufreimann sind insgesamt über 5.500 Wohnungen für bis zu 15.000 Menschen geplant.
- Diese Viertel werden von Anfang an mit sozialer und verkehrstechnischer Infrastruktur ausgestattet.
- Zusätzlich setzt München auf Nachverdichtung und beschleunigte Genehmigungsverfahren durch den „Bau-Turbo“.
Die Frage ist: Reicht das Tempo, um mit dem prognostizierten Zuzug Schritt zu halten?
Ein robuster Markt im Konsolidierungsmodus
Trotz eines leichten Preisrückgangs im Jahr 2023 zeigt sich der Münchner Markt robust. Die Preise konsolidieren sich auf hohem Niveau. Der offizielle Immobilienmarktbericht bestätigt: Die Lagequalität ist entscheidend, wobei Infrastruktur und Sicherheit an Bedeutung gewinnen.
Die Transaktionsvolumen sind zwar zurückgegangen, die Nachfrage in guten Lagen bleibt jedoch stark. Experten gehen davon aus, dass die Kombination aus Zuzug, starker Wirtschaft und gezielter Stadtentwicklung den Markt attraktiv hält. Die Kluft zwischen bestens angebundenen, sicheren Lagen und peripheren Gebieten dürfte jedoch weiter wachsen. Für Käufer wird die Analyse der Mikrolage immer wichtiger.
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