Mietenwertsicherungsgesetz stürzt Immobilienbranche in Chaos
16.12.2025 - 19:39:12
Das neue Mietenwertsicherungsgesetz (MieWeG) tritt in zwei Wochen in Kraft. Es löst in der Immobilienbranche einen Sturm der Entrüstung aus. Verwalter und Investoren warnen vor einem bürokratischen Monster, das die Praxis lahmlegen könnte.
Der Nationalrat beschloss das Gesetz vergangene Woche. Es tritt bereits am 1. Jänner 2026 in Kraft. Für Hausverwaltungen bleibt damit kaum Zeit, ihre Systeme und Prozesse umzustellen. Branchenvertreter sprechen von einer „Zumutung“.
Im Kern sieht das MieWeG eine Deckelung von Indexanpassungen vor. Die Kritik richtet sich weniger gegen das Ziel, die Wohnkosten zu dämpfen. Vielmehr fürchten Experten die technische Undurchführbarkeit der neuen Regeln.
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Die komplexe 3-Prozent-Hürde
Die zentrale Neuerung betrifft die Höhe der Mieterhöhung. Künftig sind Anpassungen nur noch einmal jährlich zum 1. April möglich. Überschreitet die Inflationsrate die Marke von 3 Prozent, darf der darüber liegende Teil nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden.
Das bedeutet das Aus für einfache Indexklauseln. Für jeden Mietvertrag muss nun geprüft werden, ob die Deckelung greift. Diese Regelung gilt auch für bestehende Verträge – und vervielfacht so den Verwaltungsaufwand.
Das Problem der „Parallelrechnungen“
Besonders umstritten ist die Pflicht zu hypothetischen „Parallelrechnungen“. Verwalter müssen künftig gesetzlich zulässige Mieten ermitteln und mit tatsächlichen Indexwerten abgleichen.
Roman Oberndorfer, Obmann des zuständigen Fachverbands in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), kritisiert das scharf. Die Rechtsvorschrift sei „weder praxistauglich“ und lasse den Betroffenen zu wenig Zeit.
Die meisten Software-Systeme der Hausverwaltungen sind auf diese komplexen Berechnungen nicht vorbereitet. Ein Update in nur zwei Wochen gilt als unrealistisch. Die Folge ab Januar: tausende händische Nachberechnungen und ein hohes Fehlerrisiko.
Warnung vor Rechtsunsicherheit und Investitionsflucht
Die Branche reagiert alarmiert. „Erklärtes Ziel war Transparenz und Einfachheit. Das Gesetz bewirkt das Gegenteil“, so Oberndorfer. Die eingebrachten Vorschläge seien ignoriert worden.
- Massenklagen drohen: Experten warnen, dass selbst bei sorgfältiger Arbeit Fehler unvermeidbar sind. Schon minimale Abweichungen könnten zu Rückforderungsklagen führen. Für kleinere Verwaltungen birgt dieses Prozessrisiko existenzielle Gefahren.
- Investoren ziehen sich zurück: Der Eingriff in die Vertragsfreiheit sendet ein fatales Signal an Kapitalgeber. Analysten befürchten, dass internationale Investoren das Vertrauen in den einst stabilen österreichischen Markt verlieren. Der ohnehin angeschlagene Neubau könnte weiter unter Druck geraten.
Ein europäischer Trend mit österreichischer Schärfe
Österreich reiht sich mit dem MieWeG in einen europäischen Trend zur Mietmarktregulierung ein. In Deutschland wird etwa die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.
Doch das österreichische Modell geht weiter. Während in Deutschland vor allem Neuvermietungen betroffen sind, greift das MieWeG direkt in laufende Verträge ein. Das erinnert eher an spanische Regelungen.
Die politische Absicht ist klar: Wohnen soll leistbar bleiben. Kritiker kontern, dass solche Deckelungen das Kernproblem – den Wohnraummangel – nicht lösen. Statt einer Mietpreisbremse fürchten sie eine Baubremse.
Was jetzt auf die Branche zukommt
Der Januar wird heiß. Die WKÖ plant intensive Schulungen. In den kommenden Monaten zeichnen sich drei Entwicklungen ab:
- Software-Updates mit Verzögerung: Anbieter von Verwaltungssoftware arbeiten unter Hochdruck an Patches. Flächendeckende Lösungen werden aber frühestens im ersten Quartal 2026 erwartet.
- Erste Musterprozesse: Gerichte werden sich bald mit Auslegungsfragen beschäftigen müssen. Die genaue Handhabung der „Parallelrechnungen“ wird wohl vor Richter enden.
- Anpassung der Anfangsmieten: Es gilt als wahrscheinlich, dass Vermieter die eingeschränkte Wertsicherung bei Neuverträgen durch höhere Ausgangsmieten kompensieren.
Das MieWeG startet als Bürokratie-Beschleuniger. Ob es sein Ziel, die Wohnkosten zu dämpfen, erreichen wird, bleibt fraglich. Sicher ist: Es verändert den österreichischen Immobilienmarkt nachhaltig.
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