Kölns Büromarkt startet 2026 mit wachsendem Flächenumsatz
03.02.2026 - 18:45:12
Der Kölner Büromarkt stabilisiert sich und verzeichnet steigende Umsätze. Angetrieben wird die Erholung vor allem von der öffentlichen Hand und einer klaren Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen.
Nach einem Wachstum von rund 14 Prozent auf etwa 240.000 Quadratmeter im Jahr 2025 setzt sich der positive Trend fort. Der aktuelle Wert liegt zwar noch unter dem langjährigen Durchschnitt, signalisiert aber eine schrittweise Erholung. Der Start ins Jahr 2025 war bereits solide: Das erste Quartal verzeichnete 67.000 m² Umsatz – eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahr.
Öffentliche Hand stützt den Markt
Ein wesentlicher Treiber ist die anhaltend hohe Nachfrage der öffentlichen Hand. Im vergangenen Jahr war sie für rund 37 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Großanmietungen wie die des Jobcenters in den Neubauprojekten „DÜXX“ mit über 30.000 Quadratmetern unterstreichen diese Tendenz.
Diese Nachfrage kompensiert die noch zögerliche Privatwirtschaft. Viele Unternehmen schieben Entscheidungen über neue Mietverträge aufgrund der unsicheren Konjunkturlage auf. Stattdessen verlängern sie bestehende Verträge. Für eine breitere Markterholung muss das Vertrauen der Unternehmen erst wieder wachsen.
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Der Trend heißt „Flight to Quality“
Der Markt polarisiert sich: Die Nachfrage konzentriert sich klar auf hochwertige, energieeffiziente Neubauten in Top-Lagen. Veraltete Bestandsimmobilien finden dagegen kaum noch Mieter.
Dieser „Flight to Quality“ hat Folgen:
* Die Spitzenmiete bleibt stabil bei 32,50 bis 35,00 Euro pro Quadratmeter.
* Die Leerstandsquote bewegte sich 2025 um die 5-Prozent-Marke – bundesweit ein niedriges Niveau.
* Ein Mangel an verfügbaren Premium-Flächen in begehrten Lagen hält den Druck auf die Spitzenmieten aufrecht.
Großprojekte verändern das Stadtbild
Die Projektentwicklungspipeline reagiert auf die Nachfrage. Zahlreiche Großprojekte werden das Angebot in den kommenden Jahren erweitern und prägen das Stadtbild.
Zu den wichtigsten Vorhaben gehören:
* „SACHS“ im Bankenviertel (Fertigstellung 2026)
* „CENTRAL CROSS“ an den Kölner Ringen (Fertigstellung 2027)
* „Rossio“ und „DÜXX“ im aufstrebenden Deutz
Die Vorvermietungsquoten bei diesen Neubauten sind oft hoch. Das unterstreicht die starke Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und flexiblen Flächen.
Was bedeutet das für die Zukunft?
Branchenexperten sehen eine Phase der Konsolidierung. Die Präferenz für Qualität und Nachhaltigkeit (ESG-Kriterien) wird den Markt weiter bestimmen. Unternehmen suchen ein Umfeld, das moderne Arbeitskonzepte unterstützt und Talente anzieht.
Für 2026 wird eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung erwartet. Der Flächenumsatz bleibt voraussichtlich von Großabschlüssen der öffentlichen Hand abhängig. Eine Belebung der Privatnachfrage hängt an der gesamtwirtschaftlichen Erholung.
Durch die Fertigstellung neuer Projekte könnte der Leerstand kurzfristig leicht steigen, bevor die Flächen absorbiert werden. Die Mieten für Top-Objekte dürften stabil bleiben, während der Druck auf nicht modernisierte Bestandsimmobilien zunimmt.
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