Immobilienteilverkauf bricht um 30 Prozent ein
12.03.2026 - 00:00:19 | boerse-global.de
Der Immobilienteilverkauf für Senioren steckt in der Krise. Neue Marktdaten zeigen einen drastischen Einbruch der Transaktionen – trotz ungebrochener Nachfrage. Was läuft schief?
Die Zahlen des Bundesverbandes für Immobilienverrentung (BVIV) für 2025 sind eindeutig: Während knapp 20.000 Eigentümer anfragten, kam es nur zu 705 Vertragsabschlüssen. Das ist ein Rückgang von rund 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Schnitt wurden 40 Prozent einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro verkauft. Das Gesamtvolumen lag bei über 140 Millionen Euro.
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Warum scheitern so viele Deals?
Die Gründe für den Einbruch liegen nicht bei den Senioren, sondern im Marktumfeld. Banken haben ihre Kreditvergabekriterien massiv verschärft. Da Anbieter die gekauften Immobilienanteile refinanzieren müssen, fallen viele Objekte jetzt durch das Raster – besonders Häuser in schwachen Lagen oder mit Sanierungsstau.
Zusätzlich schwindet das Vertrauen der Verbraucher. Die vorübergehende Marktpause eines großen Anbieters im vergangenen Jahr hat viele potenzielle Kunden verunsichert. Sie zögern nun, unwiderrufliche Entscheidungen über ihr Eigentum zu treffen.
Erbbaurecht wird zur Alternative
Angesichts der Hürden beim Teilverkauf gewinnen andere Modelle an Bedeutung. Das Erbbaurecht erlebt einen Aufschwung. 2025 wurden hier knapp 30 Transaktionen mit einem durchschnittlichen Immobilienwert von 350.000 Euro registriert.
Dieses Modell eignet sich besonders für denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien mit komplexer Bausubstanz. Auch die klassische Leibrente wird wieder häufiger als Alternative geprüft. Warnungen der Finanzaufsicht BaFin vor den Risiken des Teilverkaufs scheinen bei Verbrauchern anzukommen.
Das Problem mit dem Nutzungsentgelt
Das Kernproblem des Teilverkaufs ist das Nutzungsentgelt. Diese monatliche Gebühr für den verkauften Immobilienteil ist oft an die Zinsentwicklung gekoppelt und wird für viele zur finanziellen Belastung. Gleichzeitig bleiben die Verkäufer für alle Instandhaltungskosten verantwortlich – obwohl sie nur noch Miteigentümer sind.
Die riesige Lücke zwischen Interesse und Abschlüssen zeigt einen massiven, ungedeckten Bedarf. Die Branche steht unter Druck, transparentere und fairere Modelle zu entwickeln. Erste Schritte wie standardisierte Musterverträge des BVIV sind gemacht, doch die Suche nach einer tragfähigen Lösung dauert an.
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Was Eigentümer jetzt wissen müssen
Der Bedarf an Liquidität im Alter wird weiter steigen. Der Markt wird sich daher weiter konsolidieren. Nur Anbieter mit solider Kapitaldecke und klaren Konditionen werden sich behaupten können.
Verbrauchern rät der Verband dringend, alle Alternativen genau zu prüfen. Dazu gehören der Gesamtverkauf mit Nießbrauchrecht, spezielle Seniorenkredite oder auch ein Umzug in eine kleinere Wohnung. Unabhängige Beratung wird in diesem komplexen Markt zum entscheidenden Schutz für das eigene Vermögen.
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