Immobilienmarkt: Standort entscheidet über Gewinn oder Verlust

Deutsche Wohnimmobilien legen inflationsbereinigt zu, doch die Entwicklung ist regional extrem ungleich. Während Metropolen und der Süden profitieren, stehen Teile Ostdeutschlands und des Ruhrgebiets vor realen Wertverlusten.

Eigentumswohnungen gewinnen bundesweit an Wert – aber längst nicht überall. Aktuelle Daten und Langzeitprognosen zeigen einen tief gespaltenen Markt. Während Metropolen und der Süden boomen, drohen in strukturschwachen Regionen reale Wertverluste. Für Käufer wird die Wahl des richtigen Standorts zur entscheidenden Weichenstellung.

Preise steigen schneller als die Inflation

Der Aufwärtstrend bei Wohnimmobilien setzt sich fort. Laut einer aktuellen Umfrage unter zwölf Analysten werden die Kaufpreise in diesem Jahr voraussichtlich um 3,3 Prozent klettern. Für 2027 und 2028 prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von jeweils 3,0 Prozent. Damit übertreffen die Immobilienpreise die erwartete Inflationsrate von rund zwei Prozent deutlich.

Das Wachstum findet derzeit vor allem im Bestand statt. Der Europace-Hauspreisindex verzeichnete für Februar einen leichten Anstieg bei Eigentumswohnungen um 0,27 Prozent. Neubauten gaben hingegen leicht nach. Die Botschaft für Interessenten ist klar: Flächendeckende Preisrückgänge bleiben aus.

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München, Frankfurt, Leipzig: Die Top-Gewinner bis 2035

Wer langfristig investieren will, muss auf die Karte schauen. Die sieben Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bleiben aufgrund der massiven Nachfrage resilient. Langfristprognosen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) bis 2035 sehen klare Favoriten.

Spitzenreiter ist Leipzig mit einem erwarteten realen Jahreswachstum von 1,9 Prozent. Dahinter folgen München (1,84 %) und Frankfurt (1,67 %). Auch das Umland der Metropolen profitiert: Für Landkreise im Berliner Speckgürtel oder den Landkreis Konstanz werden reale Zuwächse von über einem Prozent pro Jahr vorhergesagt.

Wo der Wert von Wohnungen schwindet

Das andere Gesicht des Marktes zeigt sich in ländlichen und strukturschwachen Regionen. In rund 40 Prozent der deutschen Landkreise müssen Käufer bis 2035 mit realen Wertverlusten rechnen. Die Preise könnten inflationsbereinigt um mindestens zwei Prozent unter das heutige Niveau fallen.

Besonders betroffen sind Teile Ost- und Mitteldeutschlands. Für Sachsen-Anhalt prognostiziert das HWWI einen realen Jahresrückgang von 0,4 Prozent, für Thüringen von 0,2 Prozent. Der Grund: sinkende Einwohnerzahlen und Überalterung dämpfen die Nachfrage. Doch auch einige Großstädte im Ruhrgebiet wie Gelsenkirchen oder Bochum könnten an Wert verlieren.

Wohnungsmangel und Energieeffizienz treiben die Preise

Was treibt diese Spaltung an? Ein zentraler Faktor ist der akute Wohnungsmangel. Die Bautätigkeit liegt mit knapp über 200.000 neuen Wohnungen pro Jahr weit unter dem Bedarf. Dieser Engpass stützt die Preise, vor allem in begehrten Zuzugsregionen.

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Gleichzeitig verändert sich das Marktumfeld grundlegend. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz rücken in den Mittelpunkt. Unsanierte Bestandsimmobilien müssen selbst in guten Lagen mit Preisabschlägen rechnen. Hingegen gewinnen energetisch optimierte Wohnungen überproportional an Wert. Zehn von zwölf Analysten erwarten, dass sich die Lage für Erstkäufer weiter verschärft.

Strategie wird zur Überlebensfrage

Der pauschale Immobilienboom ist vorbei. An seine Stelle tritt eine hochselektive Phase. Käufer müssen ihre Entscheidungen heute stärker denn je an regionalen Perspektiven ausrichten.

In den Boom-Regionen bleibt Wohneigentum ein Baustein der Altersvorsorge. In schrumpfenden Gebieten wächst das Risiko – Chancen bieten sich allenfalls zur langfristigen Selbstnutzung zu niedrigen Einstiegspreisen. Eines gilt überall: Die energetische Qualität der Immobilie wird zum entscheidenden Werttreiber bis 2035.