Immobilienmarkt: Preise stabilisieren sich, Bau kollabiert
15.02.2026 - 04:40:11 | boerse-global.de
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt erste Erholungszeichen. Nach Jahren fallender Preise stabilisieren sich die Kaufwerte auf einem neuen, niedrigeren Niveau. Doch während Käufer wieder Mut fassen, offenbart sich eine andere Krise: Der Wohnungsbau kollabiert. Für 2026 werden nur 215.000 neue Wohnungen erwartet – weniger als die Hälfte des Regierungsziels von 400.000 Einheiten.
Das Frühjahrsgutachten der „Immobilienweisen“ zeichnet ein Bild in Grau: Stabilisierung ja, Aufschwung nein. Die strukturellen Probleme des Landes bleiben ungelöst.
Preise landen auf neuem Boden
Die Bodenbildung bei Wohnimmobilien ist da – endlich. 2025 legten die Preise um 4,0 Prozent zu, nachdem 2024 schon 1,8 Prozent Zuwachs verzeichnet wurden. Mehrfamilienhäuser zogen besonders an: plus 5,3 Prozent. Selbstgenutztes Wohneigentum stieg moderater um 3,0 Prozent.
Mitverantwortlich für diese Entspannung sind die Bauzinsen. Nach ihrem Schocksprung 2022 haben sie sich eingependelt: zehnjährige Darlehen kosten aktuell zwischen 3,4 und 3,7 Prozent. Das ist für viele Käufer noch immer schmerzhaft höher als in der Nullzinsphase – aber endlich planbar.
Diese neue Kalkulierbarkeit wirkt wie Balsam auf einen verunsicherten Markt. Investoren und Käufer trauen sich wieder zu investieren, wenn die Finanzierungskosten nicht ständig neu aushandelt werden müssen.
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Genehmigungen boomen, Fertigstellungen kollabieren
Hier offenbart sich die Groteske: Baugenehmigungen schnellten 2025 um 11,3 Prozent nach oben – ein gutes Zeichen. Doch das ist pure Statistik-Kosmetik. Die Realität sieht anders aus.
Von der Genehmigung bis zur fertigen Wohnung können bis zu 34 Monate vergehen. Das bedeutet: Die neuen Genehmigungen helfen dem Markt frühestens 2027 oder 2028. Derzeit liefert der Sektor Enttäuschung. Das ZIA prognostiziert für 2026 nur 215.000 fertiggestellte Wohnungen.
Das Angebot-Nachfrage-Ungleichgewicht wächst damit weiter. Deutschland braucht mindestens 400.000 neue Wohnungen pro Jahr, um den Mangel nicht zu verschärfen. Statt dessen bekommen die Ballungsräume weniger als die Hälfte davon.
Die Bauer sind am Ende ihrer Kraft
Die Gründe für die Baukrise sind bekannt, aber nicht gelöst:
- Hohe Baukosten – Material und Arbeit sind teuer
- Materialengpässe – Lieferketten sind fragil
- Fachkräftemangel – Handwerker fehlen flächendeckend
- Komplizierte Genehmigungen – Bürokratie kostet Zeit und Geld
Die Bruttowertschöpfung der Bauwirtschaft liegt laut ZIA 25 Prozent unter dem Niveau von 2022. Das ist keine Delle – das ist ein Crash.
Gewerbe: Die Klasse-Gesellschaft
Beim Gewerbe spaltet sich der Markt in Gewinner und Verlierer. Logistik läuft. Moderne, ESG-konforme Büroflächen in Top-Lagen bleiben gefragt. Doch überall sonst wächst der Leerstand.
Im vierten Quartal 2025 legten Gewerbeimmobilien um 3,5 Prozent zu – aber der Teufel steckt im Detail. Büros plus 3,9 Prozent, Einzelhandel nur plus 2,3 Prozent. Standort und Qualität entscheiden über Erfolg und Niedergang. Wer nicht optimal positioniert ist, verliert.
Was jetzt passieren muss
Die Stabilisierung der Preise ist ein Erfolg. Aber sie löst nicht das Kernproblem: Deutschland baut zu wenig Wohnungen. Die politische Antwort fällt bislang bescheiden aus. Branchenverbände fordern entschlossene Maßnahmen:
- Vereinfachung der Baugenehmigungsverfahren
- Senkung der Grunderwerbsteuer
- Verlässliche Förderkulisse für Investoren
Ohne diese Reformen wird sich die Wohnungsknappheit verfestigen – nicht entspannen. Die Bodenbildung bei den Preisen ist gut. Doch sie ist auch eine Falle: Wenn Käufer die gestiegenen Preise akzeptieren, sinkt der politische Druck zum Handeln. Genau das ist gefährlich.
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