Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Neubau bricht ein

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2026 eine gespaltene Entwicklung: Bestandspreise steigen weiter, während die Neubauzahlen auf einem Rekordtief verharren und den Wohnraummangel verschärfen.

Deutsche Immobilienpreise ziehen wieder an, doch der Neubau bleibt in der Krise. Das zeigt eine zweigeteilte Entwicklung zu Jahresbeginn 2026: Während sich die Nachfrage nach Bestandsimmobilien belebt, verharrt der Wohnungsbau auf einem historischen Tiefpunkt. Für Käufer und Mieter bedeutet das eine komplexe Lage – Entspannung ist nicht in Sicht.

Bestandsimmobilien: Die Preise steigen wieder

Der Markt für bestehende Wohnungen und Häuser hat sich klar erholt. Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) stiegen die Preise im Gesamtjahr 2025 um durchschnittlich 4,2 Prozent. Das ist doppelt so viel wie im Vorjahr. Besonders stark zulegten Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 5,3 Prozent. In den sieben größten Metropolen fiel der Anstieg mit 4,7 Prozent sogar noch deutlicher aus.

Treiber dieser Entwicklung ist die stabile Nachfrage. Käufer haben sich offenbar an das höhere Zinsniveau gewöhnt. Der Wohnraummangel in den Ballungszentren wirkt als stützender Faktor und treibt die Preise.

Neubau: Die Branche steckt in der tiefen Krise

Im scharfen Kontrast dazu steht der Wohnungsneubau. Prognosen für 2026 sind alarmierend:
* Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) rechnet mit nur rund 215.000 fertiggestellten Wohneinheiten.
* Das ifo Institut sieht die Zahlen sogar auf nur 185.000 Wohnungen sinken.

Beide Werte liegen weit unter dem geschätzten Jahresbedarf von 258.000 neuen Wohnungen. Die Gründe für den Einbruch sind vielfältig: explodierte Baukosten, hohe Finanzierungskosten und regulatorische Unsicherheiten. Die Stimmung in der Branche ist entsprechend schlecht – Architekturbüros melden einen Auftragsbestand auf 17-Jahres-Tief.

Zinsen: Das „neue Normal“ gibt Planungssicherheit

Ein Silberstreif am Horizont sind die stabilisierten Bauzinsen. Sie haben sich nach dem Schock von 2022 auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4,0 Prozent eingependelt. Aktuell bewegen sich Top-Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung bei etwa 3,4 bis 3,7 Prozent.

Diese Stabilität bietet Käufern eine verlässlichere Planungsgrundlage. Experten sehen darin das „neue Normal“. Eine Rückkehr zu den Niedrigzinsen vor 2022 schließen sie jedoch aus – das schränkt die Leistbarkeit weiter ein.

Ungleichgewicht: Warum steigen die Preise ohne neues Angebot?

Die Entwicklung offenbart ein fundamentales Problem: Die Preissteigerungen werden nicht durch mehr Wohnungen, sondern durch den anhaltenden Nachfrageüberhang getragen. Das verschärft den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, besonders in den Städten.

Gleichzeitig gewinnt ein weiterer Faktor massiv an Bedeutung: die Energieeffizienz. Eine moderne Wohnung mit guter Bilanz kann mehrere hundert Euro pro Quadratmeter mehr kosten als ein unsaniertes Vergleichsobjekt. Das setzt Eigentümer unter Modernisierungsdruck.

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Ausblick: Wohin steuert der Markt?

Die meisten Analysten erwarten für 2026 eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen von rund 3 Prozent. Ein flächendeckender Crash gilt als unwahrscheinlich, solange der Wohnraummangel anhält.

Die entscheidende Frage bleibt: Kann der Neubau wiederbelebt werden? Ohne eine signifikante Steigerung der Fertigstellungen wird sich die Anspannung auf dem Markt weiter verschärfen. Ob staatliche Programme wie der „Bau-Turbo“ hier eine Wende bringen, bezweifeln viele Branchenkenner derzeit noch.

@ boerse-global.de