Immobilienmarkt 2026: Neubau bricht ein, Bestandspreise steigen

Die Zahl neuer Wohnungen sinkt 2026 auf ein historisches Tief, während die Preise für Bestandsimmobilien zulegen. Experten warnen vor einer Verschärfung der Wohnungsnot.

Der deutsche Immobilienmarkt sendet widersprüchliche Signale. Während die Preise für Bestandsimmobilien leicht steigen, warnt die Branche vor einer dramatischen Zuspitzung der Wohnungsbaukrise. Ein neues Gutachten prognostiziert einen weiteren Einbruch bei den Fertigstellungen.

Wohnungsbau steuert auf historisches Tief zu

Die alarmierendsten Nachrichten kommen aus dem Bausektor. Laut dem aktuellen Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2026 voraussichtlich auf nur 215.000 Einheiten sinken. Dem steht ein geschätzter jährlicher Bedarf von fast 258.000 neuen Wohnungen gegenüber.

Die Kluft zwischen Bedarf und Angebot wächst also weiter. Experten sehen die Hauptursache in den stark eingebrochenen Baugenehmigungen der Vorjahre. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und Fachkräftemangel bremsen die Bautätigkeit weiter massiv aus. Eine Erholung der Fertigstellungszahlen wird frühestens für 2027 erwartet.

Bestandsimmobilien werden teurer

Im Gegensatz zum düsteren Neubau zeigt der Markt für bestehende Immobilien Stabilität. Nach Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verteuerten sich Wohnimmobilien 2025 im Schnitt um 4,2 Prozent. Das ist doppelt so stark wie im Vorjahr.

• Mehrfamilienhäuser legten um 5,3 Prozent zu.
• Selbst genutztes Wohneigentum (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) wurde um 3,0 Prozent teurer.

Analysten führen dies darauf zurück, dass sich Käufer und Verkäufer an das neue Zinsumfeld gewöhnt haben. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen pendeln sich derzeit bei etwa 3,5 bis 4,0 Prozent ein.

Mietmarkt unter Druck: Großstädte besonders betroffen

Weniger Neubau bedeutet direkt höhere Mieten. Die Krise im Wohnungsbau verschärft den Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, besonders in Metropolen. Laut ZIA stiegen die Angebotsmieten im vierten Quartal 2025 bundesweit um durchschnittlich 4,1 Prozent.

In einigen Großstädten fiel der Anstieg noch deutlicher aus:
* Köln: +7,6% auf 15,00 €/m²
* München: +4,6% auf 22,62 €/m² (Spitzenreiter)

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Experten prognostizieren für 2026 eine Fortsetzung dieses Trends. Die hohe Nachfrage trifft auf ein immer knapper werdendes Angebot.

Politik unter Druck: Reformen gefordert

Die aktuelle Lage ist das Ergebnis mehrerer Faktoren. Die Zinswende der EZB beendete die Ära extrem günstiger Finanzierungen. Obwohl sich die Bauzinsen stabilisiert haben, liegen sie auf einem für viele Investitionen unattraktiven Niveau – besonders bei gleichzeitig hohen Baukosten.

Branchenverbände fordern daher dringend strukturelle Reformen von der Politik:
* Vereinfachung von Baustandards
* Beschleunigung von Genehmigungsverfahren
* Stärkere Mobilisierung von Bauland durch Kommunen

Langfristig hängt die Entwicklung davon ab, ob solche Maßnahmen greifen. Angekündigte Reformen wie die des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) könnten Impulse setzen, wirken aber erst mittelfristig. Eine schnelle Entspannung am Markt ist nicht in Sicht.

@ boerse-global.de