Immobilienmarkt 2026: Bestandshäuser überholen Neubauten
02.04.2026 - 03:18:56 | boerse-global.de
Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich im Frühjahr 2026. Neue Daten belegen: Die Preise für Bestandsimmobilien steigen schneller als für Neubauten. Während der Neubau mit hohen Kosten kämpft, treibt die Knappheit in etablierten Lagen die Preise im Bestand kräftig an.
Die Trendwende ist da
Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen die neue Realität. Im Jahresdurchschnitt 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 3,2 Prozent – der erste Anstieg seit der Zinswende 2022. Doch der Blick auf die Details offenbart den Unterschied: Bestehende Immobilien legten im dritten Quartal 2025 um 3,7 Prozent zu, der Neubau nur um 1,9 Prozent. Diese Entwicklung hat sich bis in den April 2026 gefestigt.
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Was treibt diese Zweiteilung an? Experten sehen mehrere Gründe. Die Krise im Wohnungsbau hat das Angebot an neuen Wohnungen extrem verknappt. Gleichzeitig bleiben die Baukosten hoch. Viele Kaufinteressenten weichen daher auf sofort verfügbare Bestandsimmobilien in gewachsener Infrastruktur aus.
Analysen der Transaktionsplattform Europace stützen diesen Befund. Im Februar 2026 zogen die Preise für Eigentumswohnungen an, während neue Ein- und Zweifamilienhäuser nachgaben. Bauträger haben kaum Spielraum für Preiserhöhungen. Im Bestand dagegen nehmen die Bieterwettkämpfe in begehrten Lagen wieder zu.
München, Frankfurt, Stuttgart: Die Schere öffnet sich
Die am 1. April veröffentlichten Daten des German Real Estate Index (GREIX) zeigen klare regionale Unterschiede. In den Top-7-Metropolen treibt das knappe Angebot die Preise massiv an – besonders in den Zentren.
München bleibt in einer eigenen Liga. Für Bestandswohnungen werden im Stadtschnitt zwischen 8.200 und 9.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. In Premium-Lagen wie der Altstadt liegen die Preise bei etwa 11.900 Euro. Selbst im günstigsten Viertel Moosach kosten Quadratmeter noch rund 7.500 Euro.
Auch Frankfurt zeigt starke Dynamik. Im Westend oder der Innenstadt werden rund 7.300 Euro erzielt, in Frankfurt-West dagegen nur etwa 4.000 Euro. Diese Preisdifferenz von 85 Prozent innerhalb einer Stadt unterstreicht die enorme Bedeutung der Mikro-Lage. In Stuttgart ist das Preisgefüge mit Werten zwischen 3.600 und 5.500 Euro vergleichsweise homogener.
Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor
Ein weiterer Werttreiber für Bestandsimmobilien ist ihre energetische Beschaffenheit. Seit Januar 2026 gilt ein CO2-Preis von 65 Euro pro Tonne. Der Kostendruck auf unsanierte Gebäude steigt spürbar.
Daher differenziert sich das Bestandssegment zunehmend. Immobilien mit guter Energiebilanz oder bereits erfolgten Sanierungen erzielen Spitzenpreise. Sie werden teilweise teurer gehandelt als vergleichbare Neubauten in weniger zentralen Lagen. Unsanierte Objekte mit schlechter Energieklasse dagegen erfordern oft Preisabschläge.
Dennoch bleibt die Nachfrage hoch. Attraktive KfW-Förderprogramme für energetische Sanierungen mildern die Finanzierungshürden für Käufer ab.
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Stabilisierte Zinsen bringen Käufer zurück
Die Preisentwicklung findet vor dem Hintergrund stabilisierter Bauzinsen statt. Sie haben sich im März 2026 bei etwa 3,60 Prozent für zehnjährige Finanzierungen eingependelt. Diese relative Planungssicherheit holt viele Kaufinteressenten zurück an den Markt.
Finanzierungsexperten berichten: Viele Käufer nutzen das aktuelle Zinsniveau, um sich Wohneigentum im Bestand zu sichern. Sie fürchten weitere Preisanstiege durch den anhaltenden Wohnungsmangel. Die Marktaktivität hat spürbar zugenommen, auch wenn das Volumen die Boomjahre vor 2022 noch nicht erreicht.
Der Markt ist in eine phase der Neuorientierung eingetreten. Nicht mehr die bloße Verfügbarkeit entscheidet, sondern die Qualität und Lage des Bestands.
Wohin steuert der Markt?
Für den weiteren Verlauf 2026 und den Ausblick auf 2027 erwarten Wirtschaftsinstitute eine Fortsetzung der Trends. Eine massive Ausweitung des Neubauangebots ist kurzfristig nicht in Sicht. Die Fertigstellungszahlen werden Prognosen zufolge weit unter dem Regierungsziel von 400.000 Wohnungen liegen.
Der Druck auf den Bestandsmarkt wird sich daher weiter erhöhen. Branchenanalysten prognostizieren für 2026 einen bundesweiten Preisanstieg von etwa 3 bis 4 Prozent. Das Wachstum im Bestand wird die Neubauentwicklung voraussichtlich weiter übertreffen.
Für potenzielle Käufer bedeutet das: Schnäppchen im Bestand werden seltener, besonders in Metropolregionen. Experten raten, besonders auf die energetische Zukunftsfähigkeit zu achten. Sie ist neben der Lage zum wichtigsten Kriterium für langfristige Wertstabilität geworden. Die Schere zwischen hochwertigem Bestand und problematischen Objekten dürfte sich weiter öffnen.
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