Graz: Büromarkt wandert 2025 in den Süden
28.12.2025 - 19:42:12
Der Grazer Büromarkt verlagert seine Schwerpunkte zum Jahresende 2025 deutlich nach Süden. Während die Innenstadt an ihre Flächengrenzen stößt, werden Puntigam und Liebenau zu den neuen Kraftzentren für moderne Unternehmen.
Aktuelle Marktanalysen bestätigen diesen Trend. Die wirtschaftliche Dynamik der steirischen Landeshauptstadt zieht zunehmend in die südlichen Stadtbezirke. Getrieben wird dies von der Nachfrage nach ESG-konformen Großflächen und der Vorfreude auf die Koralmbahn.
Die südlichen Bezirke haben sich im vierten Quartal 2025 endgültig als hochwertige Bürostandorte etabliert. Die Innenstadt bleibt zwar für Kanzleien attraktiv, doch das großvolumige Geschäft findet jetzt jenseits des Gürtels statt.
Die Nachfrage nach Büroflächen über 1.000 Quadratmeter kann in zentralen Lagen kaum noch bedient werden. Das hat die Entwicklungsgebiete im Süden massiv aufgewertet. Hotspots sind das Brauquartier in Puntigam und die Conrad-von-Hötzendorf-Straße in Liebenau.
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Unternehmen suchen gezielt nach modernen Neubauten für flexible “New Work”-Konzepte. Diese müssen strenge Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Während Innenstadt-Bestände teure Sanierungen benötigen, liefern Neubauten im Süden diese Standards von Anfang an.
Ein weiterer Trumpf ist die Erreichbarkeit. Die direkte Anbindung an die A2 und die Nähe zum Flughafen Graz stechen die Parkplatznot der Innenstadt klar aus.
Mietpreise stabil, Flächen knapp
Die gesteigerte Attraktivität schlägt sich in den Zahlen nieder. Der Grazer Büromarkt hält ein hohes Mietpreisniveau. Spitzenmieten haben sich bei rund 16,50 Euro pro Quadratmeter eingependelt.
Durchschnittlich kosten moderne Flächen zwischen 12,00 und 14,50 Euro. Diese Preisstabilität wird durch ein knappes Angebot gestützt. 2025 kamen deutlich weniger neue Büroflächen auf den Markt als in Rekordjahren zuvor.
Diese Verknappung trifft auf eine vitale Nachfrage. Wegen hoher Zinsen und Baukosten haben viele Entwickler Projekte verschoben. Die Folge: Unternehmen finden kaum erstklassige Flächen. Vorvermietungsquoten bei Neubauten im Süden sind extrem hoch.
- Spitzenmiete: Ca. 16,50 €/m²
- Durchschnittsmiete: 12,00 – 14,50 €/m²
- Trend: Knappes Angebot, hohe Nachfrage
Infrastruktur und Nachhaltigkeit als Turbo
Zwei Faktoren befeuern den Boom im Süden besonders: die nahende Koralmbahn und die Nachhaltigkeitsagenda der Stadt.
Mit der vollen Wirksamkeit der Koralmbahn positioniert sich Graz neu in Europa. Der Süden profitiert am stärksten von den verkürzten Reisezeiten nach Kärnten und Italien. Das macht den Standort für überregionale Firmenzentralen attraktiv.
Gleichzeitig treibt die Stadt den Ausbau erneuerbarer Energien voran. Die Holding Graz zieht eine erfolgreiche Zwischenbilanz ihres Photovoltaik-Masterplans. Der massive PV-Ausbau auf großen Dachflächen im Süden und am Flughafen schafft einen klaren Vorteil. Unternehmen, die ihre CO2-Bilanz optimieren müssen, finden hier lokal produzierten grünen Strom.
Auch bei der Mobilität punktet der Süden. Eine gute Mischung aus Öffi-Anbindung und PKW-Erreichbarkeit spricht Pendler an. Die Ankündigung der Graz Linien, den öffentlichen Verkehr an Knotenpunkten zu stärken, unterstreicht diese Entwicklung.
Graz holt Modernisierung nach
Die Entwicklung spiegelt einen europäischen Trend wider, zeigt aber lokale Besonderheiten. Anders als in Wien mit seiner Donau City war Graz lange extrem zentrumsfixiert. Die jetzige Wanderung ist eine nachgeholte Modernisierung.
Experten sehen dies positiv. Der Druck auf die historische Altstadt nimmt ab. Sie kann sich stärker auf Wohnen, Tourismus und Handel konzentrieren. Der Süden bietet hingegen Raum für wirtschaftliche Expansion.
Doch die Entwicklung birgt auch Risiken. Droht eine funktionale Trennung, bei der “Arbeiten” und “Leben” auseinanderdriften? Projekte wie das gemischt genutzte Brauquartier zeigen, dass diese Gefahr erkannt wird.
Die wirtschaftlichen Folgen sind klar: Graz festigt seinen Ruf als Österreichs “Second City”. Mit den Großflächen im Süden zieht es Unternehmen an, die in Wien keine vergleichbaren Angebote finden.
Was bedeutet das für 2026?
Für das kommende Jahr ist mit einer weiteren Verdichtung in Liebenau und Puntigam zu rechnen. Der Mietdruck bleibt wegen der knappen Projekt-Pipeline hoch.
Ein entscheidender Faktor wird die Koralmbahn sein. Tritt der prognostizierte “Sog-Effekt” ein, könnten in der zweiten Jahreshälfte 2026 neue Großprojekte starten. Investoren dürften angesichts stabiler Mieten und niedriger Leerstände wieder aktiver werden.
Für Unternehmen heißt das: Wer für 2026 oder 2027 einen Standortwechsel plant, muss jetzt handeln. Die Zeiten, in denen man in Graz kurzfristig große, moderne Büroflächen fand, sind vorbei – besonders im begehrten Süden.
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