Gewerbeimmobilien: Metropolen verlieren, Regionen gewinnen

Das Transaktionsvolumen im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt stieg im ersten Quartal 2026 um 23 Prozent, getrieben von starken Regionen und dem Gesundheitssektor, während Top-Städte wie Berlin und Hamburg einbrachen.

Während das Transaktionsvolumen bundesweit um 23 Prozent auf 7,55 Milliarden Euro zulegte, brachen die Top-7-Städte ein. Die Hauptlast trugen Berlin und Hamburg.

Kapital fließt in die Regionen ab

Die Zahlen offenbaren eine klare Trendwende. In den großen Metropolen wie Berlin, Hamburg und Frankfurt sank das Investitionsvolumen insgesamt um 17 Prozent. Besonders drastisch: Hamburg verzeichnete einen Einbruch von 59 Prozent, Berlin ein Minus von 44 Prozent.

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Gleichzeitig boomt das Geschäft außerhalb dieser Zentren. In den Regionen schnellte das Volumen um 59 Prozent auf über 5 Milliarden Euro. Das Kapital sucht offenbar neue Wege – und findet sie in der Fläche.

Berlin: Leerstand in der Peripherie, Boom in der City

Doch selbst in den schwächelnden Metropolen gibt es helle Flecken. Der Berliner Büromarkt zeigt sich widersprüchlich. Während einfache Flächen in Randlagen leiden, konzentriert sich die Nachfrage auf Premium-Lagen in Mitte.

Im ersten Quartal wurden in der Hauptstadt rund 148.100 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet – der beste Jahresstart seit 2022. Die Spitzenmiete für Top-Objekte liegt bei etwa 47,50 Euro pro Quadratmeter. Ein Beispiel: Der Baukonzern Strabag mietete kürzlich 12.000 Quadratmeter im Projekt „B’Ella Berlin“.

Großprojekte setzen weiterhin Akzente

Trotz der Zurückhaltung in den Metropolen gehen spektakuläre Einzeldeals über die Bühne. Ein Konsortium aus CRX Real Estate und der MB RE Group kaufte Mitte April ein Gebäudeensemble in Berlin-Kreuzberg von der Adler Group.

Auf den gewerblichen Teilflächen planen die Investoren entweder einen Neubau oder die Entwicklung eines Hotels mit rund 300 Zimmern. Das Signal: In erstklassigen Lagen bleibt die Investitionsbereitschaft hoch.

Gesundheitsimmobilien als Gewinnersegment

Ein klarer Treiber des Marktes sind Spezialimmobilien. Das Segment der Gesundheitsimmobilien verdoppelte sein Volumen nahezu auf 1,23 Milliarden Euro. Büroimmobilien legten moderat um neun Prozent auf 1,66 Milliarden Euro zu.

Ausländische Investoren spielten eine wesentliche Rolle. Sie zeichneten für rund 43 Prozent des gesamten Investitionsvolumens verantwortlich.

Politik plant Förderoffensive

Die Bundesregierung reagiert auf die Marktherausforderungen mit neuen Programmen. Ab Juli 2026 startet das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen (GzW)“. Für den Umbau leerstehender Büroflächen zu Wohnraum sind Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Einheit geplant.

Parallel arbeitet die Politik an vereinfachten Bauvorschriften („Gebäudetyp E“) und beschleunigten Genehmigungsverfahren („Bau-Turbo“). Justizminister Marco Buschmann plant zudem, Indexmieten in angespannten Märkten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen.

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Finanzierung bleibt herausfordernd

Trotz gestiegener Transaktionen ist die Stimmung unter Finanzierern gedämpft. Ein Branchenbarometer zeigte für das erste Quartal einen Wort von -9,74 Punkten. 27 Prozent der Institute berichten von verschlechterten Finanzierungsbedingungen.

Die durchschnittlichen Margen liegen für Bestandsimmobilien bei 169 Basispunkten. Für risikoreichere Projektentwicklungen werden im Schnitt 262 Basispunkte fällig. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf wird mit rund 63,5 Prozent beziffert.

Europäische Nachbarn zeigen Stärke

Im Vergleich zu Deutschland präsentieren sich andere europäische Märkte robust. In der Schweiz stiegen die Transaktionspreise für Immobilien im ersten Quartal um 0,4 Prozent. In Wien liegen die Bruttorenditen für Zinshäuser zwischen 2,5 und 4,5 Prozent bei einer minimalen Leerstandsquote von 1,2 Prozent.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben jedoch herausfordernd. Führende Institute senkten ihre Wachstumsprognose für 2026 auf lediglich 0,6 Prozent. Immerhin bietet das Zinsumfeld Planungssicherheit: Der EZB-Leitzins liegt bei 2,5 Prozent.