Gebäudemodernisierungsgesetz bringt neue Luftqualitäts-Pflichten
05.01.2026 - 17:44:12
Deutschlands Gewerbeimmobilien müssen ab Mitte 2026 erstmals die Raumluftqualität messen und regulieren. Das sieht der Entwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vor, der Ende Januar erwartet wird. Die Regelung setzt eine EU-Richtlinie um und bedeutet für viele Gebäude erhebliche Nachrüstungen.
Vom GEG zum GMG: Mehr als ein neuer Name
Der Wechsel vom alten Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum neuen GMG markiert einen grundlegenden Strategiewechsel. Die Koalition beschloss im Dezember 2025 einen „technologieoffenen“ und „flexiblen“ Modernisierungskurs. Doch diese Flexibilität hat ihren Preis: neue Compliance-Anforderungen.
Das Bundeswirtschaftsministerium will die technischen Eckpunkte des GMG bis Ende dieses Monats vorlegen. Eine Kabinettsentscheidung ist für Ende Februar geplant. Das bleibt nur ein schmales Zeitfenster für die parlamentarische Beratung, denn die EU-Vorgabe muss bis 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt sein.
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Die enge Taktung bereitet der Wirtschaft Sorgen. Der Bundesverband der Energieberater (GIH) fordert rasche Klarheit für die Planungssicherheit. Die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) warnt vor weiterer Verunsicherung für Investoren.
Die versteckte Pflicht: Artikel 13 der EU-Richtlinie
Während die Debatte oft um Heizungen kreist, bringt die neue EU-Gebäuderichtlinie einen Paradigmenwechsel: Sie macht erstmals die Qualität der Innenraumluft zum verbindlichen Standard.
Artikel 13 der Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, angemessene Anforderungen an das Raumklima festzulegen. Für gewerbliche Nichtwohngebäude bedeutet das konkret: Neue Null-Emissions-Gebäude müssen mit Mess- und Regeltechnik für die Luftqualität ausgestattet sein. Bei umfassenden Sanierungen bestehender Gebäude gelten ähnliche Vorgaben.
Überwacht werden sollen typischerweise:
* Kohlendioxid (CO2) als Indikator für die Lüftungseffizienz
* Temperatur und Luftfeuchtigkeit für Komfort und Schimmelschutz
* Feinstaub (PM2.5/PM10), wie in der VDI-Richtlinie 6022 gefordert
Das GMG wird diese gesundheitsrelevanten Parameter erstmals im Baurecht verankern – ein deutlicher Schwerpunktwechsel von der reinen Energieeffizienz hin zum Wohlbefinden der Nutzer.
Technische Hürden für ältere Gebäude
Die größte Herausforderung stellt die Nachrüstung in bestehenden Immobilien dar. Viele ältere Gebäudeautomationssysteme (GA-Systeme) sind nicht für die geforderte Regelung der Luftqualität ausgelegt.
Die Vorgabe sieht vor, dass nicht nur gemessen, sondern auch geregelt wird. Sensordaten sollen die Lüftungsraten direkt steuern – ein geschlossener Regelkreis, der moderne, interoperable Systeme voraussetzt.
Eigentümer, die ihre Automation bisher nur aus Energiespargründen modernisierten, müssen nun oft zusätzliche Sensoren nachrüsten. Der technische Referenzpunkt bleibt die VDI 6022 mit ihren Hygieneanforderungen für Lüftungsanlagen.
Markt reagiert verhalten – Luftqualität als Premium-Faktor
Die Immobilienbranche beobachtet die GMG-Pläne mit Vorsicht. Die kontroverse Heizungsgesetz-Debatte der letzten Jahre wirkt nach. Doch der Fokus auf Gesundheit statt nur auf Energie eröffnet auch Chancen.
Hohe Raumluftqualität entwickelt sich zum Premium-Merkmal im Büromarkt. Sie kann höhere Mieten rechtfertigen und die Mieterbindung stärken. Facility Manager nutzen die aktuelle Übergangsphase, um ihre Sensorik zu überprüfen.
Bis die Eckpunkte vorliegen, gilt noch das alte GEG. Doch die Uhr tickt: Bei einer strikten Umsetzung der EU-Vorgaben stehen tausende Gewerbeimmobilien noch vor dem Sommer 2026 vor einer neuen Realität. Die kommenden Wochen werden die Weichen stellen.
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