Frankfurt feiert Office-Comeback – doch Deutschlands Gewerbeimmobilien bleiben tief gespalten

Während Banken die Bürohochhäuser zurückerobern und die Rüstungsindustrie die Logistikbranche antreibt, kämpft die breitere Wirtschaft mit Rekordinsolvenzen. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt schließt 2025 mit einem Widerspruch: steigende Spitzenmieten bei gleichzeitig historischen Unternehmenspleiten.

Frankfurt – Die deutsche Gewerbeimmobilienbranche erlebt ein Jahr der extremen Gegensätze. Auf der einen Seite feiert Frankfurt das stärkste Bürojahr seit langem. Auf der anderen Seite erreichen Firmeninsolvenzen den höchsten Stand seit einem Jahrzehnt. Was auf den ersten Blick nicht zusammenpasst, definiert die neue Realität: Der Markt spaltet sich in Gewinner und Verlierer.

Neue Daten führender Immobilienberatungen und Wirtschaftsinstitute zeigen: Toplagen ziehen davon, während Zweitstandorte und weite Teile der Industrie unter massivem Druck stehen.

Die wohl größte Überraschung des Jahres kommt aus der Mainmetropole. „2025 wird eines der besten Jahre seit langer Zeit für Frankfurts Gewerbeimmobilien”, verkündete Suat Kurt, Niederlassungsleiter von JLL Frankfurt, am Dienstag. Die Prognose für das Gesamtjahr: zwischen 500.000 und 600.000 Quadratmeter Flächenumsatz.

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Diese Renaissance widerlegt frühe Pandemie-Befürchtungen endgültig. Statt leerer Türme erleben Finanzdistrikt und Bankenviertel eine regelrechte Rückkehr-ins-Büro-Welle. Commerzbank sicherte sich 73.000 Quadratmeter, ING weitere 32.000 Quadratmeter. Die Botschaft ist eindeutig: Großbanken setzen wieder auf physische Präsenz.

„Der Nachfragerückgang fiel deutlich moderater aus als zunächst befürchtet”, analysiert Kurt. Unternehmen schrumpfen ihre Flächen nicht radikal – sie modernisieren sie. Diese „Flucht in die Qualität” treibt die Spitzenmieten auf Rekordhöhen: München erreicht 60,00 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt klettert auf 52,00 Euro.

Doch der Boom bleibt selektiv. Während Premium-Immobilien ausgebucht sind, steigt die Gesamtleerstandsquote in den „Big 7″-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) auf 7,9 Prozent. Betroffen sind vor allem ältere Gebäude ohne ESG-Zertifizierung in Randlagen – für sie interessiert sich kaum noch jemand.

Logistik: Rüstungsbranche als überraschender Wachstumsmotor

Der Logistiksektor trotzt der Industrieflaute mit beeindruckender Stärke. Berichte von BNP Paribas Real Estate und CBRE bestätigen: In den ersten drei Quartalen 2025 wurden rund 4,3 Millionen Quadratmeter umgesetzt – zehn Prozent mehr als im Vorjahr.

Hinter diesem Wachstum steht ein neuer Treiber: die Rüstungsindustrie. BNP Paribas Real Estate identifiziert eine „Sonderkonjunktur” durch Verteidigungs- und Rüstungsunternehmen, die angesichts geopolitischer Spannungen massiv in sichere Lager- und Verteilzentren investieren. Diese Nischennachfrage ergänzt den wieder erstarkten E-Commerce perfekt.

Auch Investoren zeigen sich interessiert: 4,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in neun Monaten. Große Portfolio-Deals bleiben wegen hoher Finanzierungskosten zwar selten, doch Einzelobjekte in Toplagen sind heiß begehrt. Die Spitzenmieten steigen entsprechend: München führt mit 10,70 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (8,50 Euro) und Berlin (8,20 Euro).

Insolvenzen erreichen Zehn-Jahres-Hoch: Die dunkle Seite des Booms

Unter der glänzenden Oberfläche einzelner Marktsegmente brodelt eine gefährliche Krise. Die Wirtschaftsauskunftei Creditreform meldete am Montag alarmierende Zahlen: Rund 23.900 Unternehmen stellten 2025 einen Insolvenzantrag – 8,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

Die Pleitewelle trifft besonders Kleinstunternehmen mit weniger als zehn Mitarbeitern hart, erfasst aber zunehmend auch den Mittelstand. Hohe Energiekosten, bürokratische Hürden und schwache Binnennachfrage bilden einen toxischen Mix für Handel und Fertigung.

Ein Hoffnungsschimmer zeigte sich am Dienstag: Das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung (IWH) verzeichnete für November einen Rückgang der Insolvenzen um 17 Prozent im Monatsvergleich. Doch die Experten bremsen Euphorie sofort: „Das ist eine Atempause, keine Trendwende.” Die Zahlen liegen weiterhin deutlich über dem Vor-Pandemie-Niveau.

Für Gewerbeimmobilien-Eigentümer steigt das Mieterausfallrisiko – besonders bei Einzelhandelsketten und kleineren Produktionsbetrieben.

Zwischenfazit: „Survive ’til ’25” – Versprechen nur halb eingelöst

Die Branche hatte sich 2023 und 2024 „Durchhalten bis ’25” als Mantra gegeben. Die Hoffnung: 2025 würde die Normalität zurückbringen. Doch welche Normalität ist eingetreten?

Das stabilisierte Zinsumfeld hat den Investmentmarkt tatsächlich belebt. Die Transaktionsvolumina ziehen an. Doch die neue „Normalität” unterscheidet sich fundamental von der Ära vor 2020: Der Markt hat sich strukturell gespalten.

Moderne, energieeffiziente Objekte in Kernlagen gewinnen an Wert – und entkoppeln sich vom Rest. Diese Polarisierung erzwingt eine radikale Neubewertung sogenannter „gestrandeter Assets”: ältere Büro- und Logistikimmobilien, die massive Kapitalinvestitionen benötigen, um ESG-Standards zu erfüllen.

„Wir sehen keinen Markt mehr, der alle Boote hebt”, fasst ein Senior-Analyst von Colliers zusammen. „Es ist ein Markt für Stockpicker, in dem nur Objektqualität gegen Leerstandsrisiken schützt.”

Ausblick 2026: Die Spaltung wird sich vertiefen

Mietpreisentwicklung: Spitzenmieten in den Top-7-Städten dürften weiter steigen. Die Fertigstellungspipeline hochwertiger Büros schrumpft nach dem Baustopp 2023/24 – ein Angebotsengpass bei Grade-A-Flächen wird für Mitte 2026 erwartet.

Leerstandsverschiebung: In B- und C-Lagen werden die Leerstände weiter klettern. Mieter konsolidieren sich in kleinere, aber hochwertigere Flächen.

Logistik bleibt Favorit: Der Sektor dürfte institutionelle Investoren weiter begeistern. Mietwachstum über der Inflationsrate ist in angebotsknappen Hubs wie Hamburg und München wahrscheinlich.

Insolvenz-Nachwehen: Die Branche muss mit verzögerten Effekten der Rekordinsolvenzen rechnen. Leerstände durch Mieterpleiten könnten im ersten oder zweiten Quartal 2026 ihren Höhepunkt erreichen.

Die Botschaft für Investoren und Corporate-Real-Estate-Manager bleibt klar: Die Erholung ist da – aber sie ist exklusiv. Wer 2026 erfolgreich sein will, muss auf der richtigen Seite der Qualitätskluft stehen.

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