Fannie Mae explora el mundo cripto: acepta Bitcoin y USDC como garantía hipotecaria

Fannie Mae permite usar criptomonedas como colateral para hipotecas, evitando ventas con impuestos pero con costos más altos y requisitos de sobrecolateralización.

En un movimiento que marca un hito para el sector inmobiliario y el de los activos digitales, la empresa patrocinada por el gobierno estadounidense Fannie Mae ha comenzado a aceptar criptomonedas como colateral para la concesión de hipotecas. Esta iniciativa, desarrollada en colaboración con Better Home & Finance y la plataforma Coinbase, permite a los compradores de vivienda utilizar Bitcoin o el stablecoin USDC como garantía de capital propio, sin verse obligados a liquidar previamente sus tenencias digitales.

Un producto para millones de titulares de criptoactivos

La medida busca captar a un mercado potencial enorme: se estima que existen alrededor de 52 millones de poseedores de criptomonedas en Estados Unidos que, hasta ahora, enfrentaban la disyuntiva de elegir entre invertir en una propiedad o mantener su portafolio digital. El funcionamiento del modelo es claro: los activos criptográficos se bloquean como garantía prendaria. Mientras el prestatario cumpla puntualmente con los pagos mensuales de su préstamo, una eventual depreciación en el valor de estas criptomonedas no desencadenará de forma automática un cambio en los términos del crédito.

No obstante, esta flexibilidad conlleva un coste financiero significativo. Los gastos de financiación combinados pueden superar en hasta 1,5 puntos porcentuales los de una hipoteca estándar tradicional. Además, el programa exige una sobrecolateralización considerable: para las garantías en Bitcoin, se requiere depositar aproximadamente un 250% del valor del préstamo, mientras que para USDC la cifra es del 125%.

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A pesar de lo anterior, el esquema presenta un atractivo beneficio fiscal. Al proceder a una pignoración de las criptomonedas y no a una venta, el titular no genera una ganancia patrimonial sujeta a impuestos. Para posiciones mantenidas a largo plazo, esto evita el pago de impuestos federales que pueden alcanzar el 20%; en estados con alta fiscalidad como California o Nueva York, este ahorro se incrementa, ya que se eluden tasas estatales adicionales de cerca del 10%.

Cuestionamientos al mecanismo de financiación

El economista Peter Schiff ha planteado críticas de fondo al modelo. En su evaluación, los prestatarios están financiando en la práctica el 100% del precio de compra, dado que deben pagar intereses tanto por el crédito hipotecario principal como por el préstamo respaldado por la garantía cripto. Schiff considera particularmente ineficiente el uso de USDC como colateral: al tratarse de un stablecoin, puede venderse directamente sin riesgo de pérdida por fluctuación de precio, por lo que en este caso concreto los costes por intereses del modelo podrían superar con creces la ventaja fiscal obtenida.

Esta innovación sigue la directriz emitida en junio pasado por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Su director, Bill Pulte, instó entonces a Fannie Mae y a Freddie Mac a prepararse para reconocer las criptomonedas como activos válidos en las solicitudes de hipoteca. En un contexto regulatorio más amplio, el Senado de los Estados Unidos aprobó el 12 de marzo de 2026, con 89 votos a favor y 10 en contra, la ley conocida como ROAD to Housing Act. Esta normativa, cuyo objetivo principal es limitar la compra de viviendas unifamiliares por parte de inversores institucionales, redefine en conjunto el marco regulatorio para la financiación de la vivienda en el país.

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