ESG-Risiko kehrt in Immobilienfonds zurück

Analysten warnen vor neuen Gefahren für grüne Immobilienportfolios. Trotz regulatorischer Fortschritte droht 2026 keine schnelle Erholung der Fondsbranche. Die Risiken haben nur ihre Form verändert.

Nach einem turbulenten Jahr mit Liquiditätsengpässen und Abwertungen hofften viele Anleger auf Entspannung. Doch Experten mahnen zur Vorsicht. Die ESG-Transformation wird für Fondsmanager teurer und risikoreicher als gedacht.

Die Schere zwischen modernen „Green Buildings“ und sanierungsbedürftigen „Brown Assets“ geht weiter auseinander. Während nachhaltige Objekte wertstabil bleiben, droht älteren Beständen ein beschleunigter Wertverfall. Das sogenannte „Stranding Asset Risk“ rückt wieder in den Fokus.

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Der gefürchtete „Brown Discount“

Ein zentraler Punkt der Warnungen ist der „Brown Discount“. Nicht-nachhaltige Immobilien müssen mit massiven Preisabschlägen rechnen. Diese Prognose verschärft sich zum Jahresbeginn.

Transaktionen scheitern zunehmend, wenn keine klare ESG-Strategie vorliegt. Für offene Immobilienfonds mit großen Beständen bedeutet das enormen Investitionsdruck. Müssen nicht-konforme Gebäude verkauft werden, drohen empfindliche Verluste – die direkt die Fondsperformance treffen.

Artikel-8-Fonds im Zwielicht

Die regulatorische Seite sorgt für weitere Unsicherheit. Die meisten offenen Immobilienfonds sind als „Artikel-8-Fonds“ klassifiziert. Doch diese Einstufung bietet kein Ruhepolster.

Aufsichtsbehörden und institutionelle Investoren fordern jetzt messbare Belege für ökologische Wirksamkeit. Eine strengere Auslegung der Kriterien könnte für einige Fonds teure Nachjustierungen bedeuten. Das fragile Anlegervertrauen würde erneut leiden.

Ein Markt unter Druck

Die Warnung fällt in eine Phase der vermeintlichen Konsolidierung. Die Jahre 2024 und 2025 waren von historischen Mittelabflüssen geprägt. Jetzt zeigen sich die Folgen:

• Liquidität: Aufgebaute Polster für Rückgabewünsche fehlen oft für notwendige Sanierungen.
• Regulatorik: Die EU-Taxonomie und Gebäuderichtlinie setzen klare Dekarbonisierungs-Fristen.
• Marktreaktion: Große Asset Manager wie Deka oder Union Investment sind vorbereitet – zögerliche Akteure trifft es hart.

Die Differenzierung im Markt nimmt zu. Fonds mit transparenten ESG-Daten könnten sich stabilisieren. Für den breiten Markt bleibt das Rückschlagspotenzial jedoch hoch.

2026 wird zum Jahr der Wahrheit

Experten erwarten eine Bereinigung. Die bloße Deklaration von Nachhaltigkeitszielen reicht nicht mehr aus. Es geht um die Umsetzung.

Welche Fondsmanager können die hohen Sanierungskosten stemmen, ohne Ausschüttungen komplett zu streichen? Brancheninsider halten weitere Abwertungen in den ersten Quartalen für möglich. Anleger sollten genau prüfen: Wie hoch ist der Anteil sanierungsbedürftiger Objekte wirklich?

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