ELTIFs öffnen Privatanlegern den Immobilienmarkt
04.02.2026 - 18:23:12
ELTIFs bringen Privatanlegern jetzt auch Betongold näher. Die speziellen EU-Fonds erleben dank einer Reform einen Boom und ermöglichen den Zugang zu privaten Immobilienprojekten. Das Feld, das lange institutionellen Investoren vorbehalten war, wird so zunehmend demokratisiert.
Was steckt hinter dem ELTIF-Hype?
European Long-Term Investment Funds (ELTIFs) sind europäisch regulierte Fonds, die gezielt in langfristige, nicht börsennotierte Projekte investieren. Seit ihrer Einführung 2015 sollten sie privates Kapital für die Realwirtschaft mobilisieren. Die erste Generation kam jedoch kaum in Schwung.
Der Grund: Zu hohe Hürden für Privatanleger. Eine Mindestanlagesumme von 10.000 Euro und eine Obergrenze von 10 Prozent des liquiden Vermögens bremsten die Nachfrage aus. Das änderte sich mit der Reform „ELTIF 2.0“, die seit Januar 2024 gilt.
Die neuen Regeln schafften diese Barrieren ab. Fondsmanager haben jetzt mehr Flexibilität, können in ein breiteres Spektrum von Vermögenswerten investieren und ihre Portfolios besser streuen. Die Folge ist ein spürbarer Aufschwung.
Viele Privatanleger konzentrieren sich auf Rendite und vergessen steuerliche Gestaltungsoptionen bei Immobilieninvestments. Wer Abschreibungen gezielt nutzt, kann Liquidität und Rendite deutlich verbessern – vor allem nach den Änderungen durch das Wachstumschancengesetz. Der kostenfreie 19‑seitige Praxis-Report erklärt in verständlichen Schritten degressive AfA, Sonderabschreibungen und typische Fehler bei Immobilien‑Abschreibungen. Jetzt Abschreibungs-Report kostenlos herunterladen
Immobilien-ELTIFs: Der Reiz des Betongolds
Warum stehen gerade Immobilien im Fokus? Die Assetklasse gilt als stabil und wertbeständig. Der direkte Kauf ist für Privatpersonen aber oft teuer und aufwendig. ELTIFs bieten hier eine strukturierte Alternative.
Anleger beteiligen sich an einem diversifizierten Portfolio – von Wohn- und Gewerbeimmobilien über Logistikzentren bis hin zu Solarparks. Sie müssen kein einzelnes Objekt erwerben. Bisher machen Immobilien-ELTIFs zwar weniger als zehn Prozent des Gesamtvolumens aus. Das Interesse wächst jedoch stetig.
Für Vermögensverwalter sind sie eine innovative Möglichkeit, Privatkundenkapital einzuwerben. Sie erschließen Projekte, die sonst nur großen institutionellen Akteuren offenstehen.
Wer treibt den neuen Markt an?
Die Liberalisierung hat eine Welle von Neuauflagen ausgelöst. Schwergewichte wie BlackRock und Amundi haben bereits Produkte aufgelegt oder planen den Einstieg. Die Jahre 2024 und 2025 waren bereits Rekordjahre bei neuen Fonds.
Analysten rechnen mit einem signifikanten Vermögenswachstum:
* Schätzungen von Scope gehen von 30 bis 35 Milliarden Euro bis Ende 2026 aus.
* Bis Ende 2027 könnte das verwaltete Vermögen sogar auf 70 Milliarden Euro steigen.
Besonders beliebt werden sogenannte „Evergreen-Fonds“. Sie haben keine feste Laufzeit und ermöglichen eine kontinuierliche Portfolio-Weiterentwicklung – ein klarer Vorteil für langfristig orientierte Anleger.
Illiquide, aber chancenreich: Das müssen Anleger wissen
ELTIFs bieten Chancen, bergen aber auch spezifische Risiken. Die größte Chance ist die Portfolio-Diversifizierung. Anleger erhalten Zugang zu Anlageklassen mit potenziell höheren Renditen, die oft wenig mit den Schwankungen an Aktien- und Anleihemärkten korrelieren.
Gleichzeitig ist das investierte Kapital langfristig gebunden. Die Vermögenswerte sind illiquide – Anteile können nicht einfach täglich verkauft werden. Auch wenn die neuen Regeln regelmäßige Rückgabefenster erlauben, bleibt es eine langfristige Anlage.
Verbraucherschützer weisen zudem auf komplexe Kostenstrukturen und nicht garantierte Renditen hin. Eine sorgfältige Produktprüfung und professionelle Beratung sind daher unerlässlich.
Wohin entwickelt sich der Markt?
Der Trend steht erst am Anfang. Branchenexperten erwarten eine weiter wachsende Produktvielfalt. Die fortschreitende Digitalisierung könnte den Zugang so einfach machen wie heute den Kauf von ETFs.
Für den deutschen Immobilienmarkt bedeuten ELTIFs eine neue Quelle für langfristiges Kapital. Es kann Bauprojekte finanzieren und die Modernisierung des Bestands vorantreiben. Trotz anfänglicher Hürden im Vertrieb dürfte der Anteil an für Privatanleger verfügbaren ELTIFs weiter steigen. Die Tür zu den Privatmärkten steht nun offen.
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