Demografie-Schock trifft deutschen Immobilienmarkt
22.02.2026 - 14:41:12 | boerse-global.de
Eine dramatisch korrigierte Bevölkerungsprognose stellt die deutsche Immobilienbranche vor eine historische Neuausrichtung. Das ifo-Institut korrigierte kürzlich seine Annahmen: Bis 2070 schrumpft Deutschland nicht um ein, sondern um zehn Prozent. Diese Wende trifft einen Markt, der sich gerade von den Zinsschocks erholt hat.
Ifo-Studie korrigiert Prognose drastisch
Grundlage ist eine ifo-Analyse vom 17. Februar 2026. Sie basiert auf den Zensus-2022-Daten. Demnach leben nur 81,9 statt der angenommenen 83,2 Millionen Menschen in Deutschland. Sinkende Geburtenraten und weniger Zuwanderung verstärken den Trend.
„Bei weniger Menschen brauchen wir zwangsläufig weniger Wohnungen“, sagt ifo-Forscher Robert Lehmann. Sein Kollege Joachim Ragnitz fordert, dass politische Entscheidungen diese Schrumpfung berücksichtigen müssen. Das Mantra vom ewig knappen Wohnraum gilt nicht mehr flächendeckend.
Metropolen gegen ländlichen Raum
Der demografische Wandel spreizt den Markt extrem. Ländliche Regionen, besonders in Ostdeutschland, müssen mit dramatischen Bevölkerungsrückgängen rechnen. Wenn die Babyboomer-Generation ihre Immobilien verlässt, trifft ein wachsendes Angebot auf eine schrumpfende Käuferschicht. Experten erwarten hier erhebliche Preisabschläge.
Ganz anders in den Metropolen. Großstädte wie Berlin, Hamburg oder München rechnen bis 2070 sogar mit leichtem Bevölkerungsplus. Zuwanderung und Single-Haushalte stützen die Nachfrage. Die Preise für zentrale Eigentumswohnungen bleiben hoch – doch die zweistelligen Wachstumsraten sind vorbei.
Mieten steigen, Eigentum verliert an Wert
Die Entwicklung spaltet auch die Segmente. In Großstädten bleibt der Mietmarkt angespannt. Ältere Menschen drängen in zentrale Mietwohnungen und konkurrieren mit jungen Zuzüglern. Dieser Wettbewerb treibt die Mieten weiter.
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Beim Wohneigentum zeigt sich ein anderes Bild. Die klassische Käuferschicht – Familien zwischen 30 und 45 – schrumpft. Gleichzeitig wollen die Babyboomer ihre Häuser im ländlichen Raum verkaufen. Das schafft ein Überangebot. Der Traum vom stetig steigenden Hauswert könnte in schrumpfenden Regionen enden.
Barrierefreiheit wird zum Muss
Die alternde Gesellschaft verändert auch die Architektur. Studien zeigen: Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen im Neubau schrumpfen bereits. Branchenexperten sehen darin Chancen für ländliche Gemeinden im Umland der Städte – wenn sie sich als altersgerechte Wohnorte positionieren.
Barrierefreiheit rückt in den Fokus. Die Nachfrage nach stufenlos erreichbaren Wohnungen steigt, während unsanierte Einfamilienhäuser an Wert verlieren. Bei Neubauprojekten gilt Barrierefreiheit mittlerweile als entscheidend, um Leerstand zu vermeiden.
Demografie verdrängt Zinsen als Top-Thema
Eine aktuelle Branchenumfrage zeigt: Die Demografie hat die Zinsentwicklung als prägendsten Megatrend abgelöst. Der Markt transformiert sich vom Verkäufer- zum differenzierten Käufermarkt. Immobilienfinanzierungen scheitern heute seltener am Kaufpreis als an den laufenden Kosten.
Die schrumpfende erwerbsfähige Bevölkerung muss höhere Sozialabgaben schultern. Das dämpft die Kaufkraft junger Familien und ihre Zahlungsbereitschaft für teures Eigentum. Verkäufer im ländlichen Raum müssen ihre Preise realistisch anpassen.
Qualität und Lage entscheiden über Wert
Die kommenden Jahre bringen eine beispiellose Differenzierung. Immobilienbesitzer müssen die demografische Prognose ihrer Region genau im Blick behalten. In schrumpfenden Gebieten drohen unsanierten Bestandsgebäuden Werteinbußen und lange Verkaufsprozesse.
In den Speckgürteln der Metropolen bieten sich dagegen Chancen für energieeffizienten, altersgerechten Wohnraum. Die Transformation des Marktes hat gerade erst Fahrt aufgenommen. Künftig zählen nicht mehr Zinsschwankungen, sondern die harten demografischen Fakten vor Ort.
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