BMF bringt Klarheit für Immobilienfonds

Das Bundesfinanzministerium räumt mit einer neuen Verwaltungsanweisung jahrelange Unsicherheiten in der Investmentbesteuerung aus dem Weg. Die am 24. November veröffentlichte und diese Woche an Branchenverbände verteilte Klarstellung betrifft zentrale Anwendungsfragen des Investmentsteuergesetzes (InvStG), die durch das Wachstumschancengesetz aufgeworfen wurden.

Fondsmanager und Anleger können aufatmen: Nach der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im März 2024 herrschte lange Rechtsunsicherheit. Besonders die komplexen Regelungen zur „steuerlichen Vorbelastung” bei Immobilienfonds sorgten für Kopfzerbrechen. Das neue BMF-Schreiben liefert nun Antworten und verhindert drohende Doppelbesteuerungen bei grenzüberschreitenden Investitionen.

Der Kern der Neuregelung betrifft § 2 Absatz 9a InvStG. Diese Vorschrift sollte ursprünglich Steuermissbrauch verhindern, indem sie sicherstellt, dass ausländische Immobilienerträge mindestens einer gewissen Besteuerung unterliegen, bevor Anleger von Teilfreistellungen profitieren können.

Die Branche hatte massive Bedenken geäußert: Würde der Gesetzestext zu streng ausgelegt, könnten selbst legitime Investments in Ländern mit niedrigen Steuersätzen durchs Raster fallen. Das BMF zeigt sich nun überraschend großzügig. Bereits ein Steuersatz von einem Prozent im Quellenstaat reicht aus, um die Vorbelastung nachzuweisen – solange die Einkünfte nicht vollständig steuerfrei bleiben.

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„Das ist ein entscheidendes Signal für die Branche”, kommentierten Steuerexperten von EY gestern. Die Bestätigung verhindere einen massiven Verwaltungsaufwand, bei dem Fonds für jede Jurisdiktion vergleichbare Steuerlasten hätten nachweisen müssen.

REITs profitieren von Fairness-Regelung

Eine zweite zentrale Klarstellung betrifft Investmentvehikel, die selbst steuerbefreit sind, aber strengen Ausschüttungsvorgaben unterliegen – wie etwa Real Estate Investment Trusts (REITs).

Der strikte Wortlaut des Wachstumschancengesetzes hätte diese Strukturen bedroht: Weil REITs auf Unternehmensebene oft keine Körperschaftsteuer zahlen, drohte ihnen der Ausschluss aus der günstigen „Immobilienfonds”-Kategorie. Deutsche Anleger mit Anteilen an internationalen REITs hätten ihre Teilfreistellung auf Dividenden verloren.

Das BMF führt nun eine Billigkeitsregelung ein. Auch auf Unternehmensebene steuerbefreite Vehikel gelten als „besteuert”, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

1. Eine Mindestausschüttungsquote von 90 Prozent der Gewinne besteht
2. Die Ausschüttungen unterliegen einer Quellensteuer von mindestens 15 Prozent

Diese „Look-through”-Lösung stellt sicher, dass die Vorbelastung durch die Besteuerung auf Ausschüttungsebene als erfüllt gilt. Damit passt sich das deutsche Steuerrecht internationalen Marktstandards an, statt gängige Immobilieninvestmentstrukturen zu bestrafen.

Offene Fragen zur Wegzugsbesteuerung bleiben

Das BMF-Schreiben aktualisiert zudem die Anwendung von § 6 Absatz 5 InvStG zu „sonstigen inländischen Einkünften”. Das Wachstumschancengesetz hatte den Umfang steuerpflichtiger Einkünfte für Investmentfonds erweitert und bestimmte Veräußerungsgewinne aus Anteilen an Immobiliengesellschaften einbezogen.

Die neue Verwaltungsanweisung präzisiert die Berechnungsmethoden und stellt klar, dass Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilienbeteiligungen in die Eigenkapitalgewinnberechnung des Fonds einfließen müssen. Allerdings schweigt das BMF zur Wegzugsbesteuerung nach § 19 Absatz 3 InvStG – eine Lücke, die Praktiker in künftigen Schreiben geschlossen sehen wollen.

Reaktion der Branche: Erleichterung mit Einschränkungen

Die Veröffentlichung folgt einem Konsultationsprozess, der mit einem Entwurf im April 2025 begonnen hatte. Das finale Schreiben vom 24. November wurde den Verbänden erst diese Woche zugänglich gemacht und ist noch nicht offiziell im Bundessteuerblatt erschienen.

Der Zeitpunkt ist entscheidend: Mit dem nahenden Jahresabschluss 2025 brauchten Fondsadministratoren dringend Rechtssicherheit für Steuerbescheide und Anlegermitteilungen. Die Verzögerung zwischen Gesetzesverabschiedung Anfang 2024 und dieser finalen Verwaltungsanweisung hatte einen Rückstau an Auslegungsfragen verursacht.

Die Marktreaktion fällt überwiegend positiv aus. Branchenverbände begrüßen die Bereitschaft des BMF, praktische Bedenken bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen ernst zu nehmen. Die Befürchtung, der Vorbelastungstest würde zum bürokratischen Alptraum, hat sich durch die Ein-Prozent-Schwelle weitgehend zerschlagen.

Was Fondsmanager jetzt tun müssen

Fondsverwaltungen müssen die Klarstellungen nun zügig in ihre Compliance-Systeme integrieren. Die Anerkennung der 15-Prozent-Quellensteuer auf REIT-Ausschüttungen als gültige Vorbelastung erfordert, dass Fonds Nachweise über einbehaltene Quellensteuern sammeln und archivieren, um die Teilfreistellung für ihre Anleger zu belegen.

Das Schweigen zur Wegzugsbesteuerung deutet darauf hin, dass weitere Gespräche zwischen Ministerium und Branche laufen. Steuerberater empfehlen betroffenen Fonds, ihre Positionen sorgfältig zu dokumentieren und auf weitere Leitlinien zu warten.

Das BMF wird das Schreiben voraussichtlich in den kommenden Tage auf seiner Website veröffentlichen, die formale Publikation im Bundessteuerblatt folgt später. Bis dahin dient die an Verbände verteilte Version als primäre Grundlage für die Anwendung der neuen Regeln im Steuerjahr 2025.

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