Bauabschreibung: Bundesfinanzministerium rudert zurück
09.12.2025 - 00:00:12
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat seine umstrittenen Richtlinien zur Gebäudeabschreibung kassiert. Mit einem Schreiben vom 1. Dezember (Az. IV C 3 – S 2196/00040/006/008) zog die Behörde das restriktive Dekret vom Februar 2023 zurück – eine Kapitulation vor der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), die Immobilieninvestoren und Vermietern deutschlandweit sofortige finanzielle Erleichterungen bringt.
Steuerexperten und Branchenverbände, darunter der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) und führende Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, bezeichnen den Schritt als „Rückkehr zur Rechtssicherheit”. Eigentümer können nun mit weniger Aufwand höhere Abschreibungssätze geltend machen, indem sie eine kürzere Nutzungsdauer ihrer Gebäude nachweisen.
Fast zwei Jahre lang standen Immobilieneigentümer und Steuerberater auf Kriegsfuß mit den Finanzbehörden. Streitpunkt: Wie lässt sich beweisen, dass ein Gebäude kürzer als die gesetzlichen 50 Jahre hält – und damit mehr als die standardmäßigen 2 Prozent jährlich abgeschrieben werden kann?
Viele Vermieter verschenken Steuervorteile, weil sie Restnutzungsdauern nicht optimal nachweisen – dabei lassen sich Abschreibungen deutlich steigern. Der kostenlose 19-seitige PDF-Leitfaden “Abschreibung von A-Z” erklärt praxisnah, welche Abschreibungsregeln gelten, wie Sie Restnutzungsdauern argumentieren und Liquidität durch richtige AfA-Maßnahmen verbessern. Mit Rechenbeispielen zeigen wir, wie Sie jährlich mehrere tausend Euro Steuern sparen können. Ideal für private Eigentümer und kleine Vermieter. Jetzt den Abschreibungs-Leitfaden kostenlos herunterladen
Das nun gekippte BMF-Schreiben von Februar 2023 hatte extrem hohe Hürden aufgebaut. Finanzämter sollten nur noch akzeptieren:
- Bausubstanzgutachten, die detailliert den technischen Verschleiß der Gebäudestruktur darlegen
- Nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder solchen mit DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung
- Keine Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – diese galten kategorisch als unzureichend
Mit dem Schreiben vom 1. Dezember sind diese Beschränkungen Geschichte. Das BMF akzeptiert nun die deutlich praxisnähere Auslegung des BFH: Jede geeignete Methode ist zulässig, solange sie plausibel und fachlich fundiert ist.
Der Rückzug ist direkte Folge mehrerer Niederlagen der Finanzverwaltung vor dem Bundesfinanzhof. In seinen wegweisenden Urteilen IX R 25/19 (28. Juli 2021) und IX R 14/23 (23. Januar 2024) stellte der BFH unmissverständlich klar: Die Finanzämter dürfen nicht vorschreiben, wie der Nachweis zu führen ist.
Die Richter entschieden, dass auch Wertermittlungen nach ImmoWertV als Beweismittel taugen – sofern sie Rückschlüsse auf technische Abnutzung, wirtschaftliche Veralterung oder rechtliche Beschränkungen erlauben. Trotz dieser klaren Ansagen versuchte das BMF zunächst, über das Dekret von 2023 an seiner harten Linie festzuhalten.
Laut Analysen von Haufe und KPMG werden Finanzämter Bewertungsgutachten künftig nicht mehr automatisch ablehnen, nur weil sie die ImmoWertV-Methode nutzen oder von qualifizierten Experten ohne den Titel „öffentlich bestellt und vereidigt” stammen.
Was bedeutet das konkret für Investoren?
Die Regeländerung eröffnet sofortige Chancen, besonders für Besitzer älterer Mietobjekte.
1. Deutlich höhere Abschreibungsraten
Wer eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 statt 50 Jahren nachweist, kann die jährliche Abschreibung von 2 auf 4 Prozent verdoppeln. Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro steigt der Steuervorteil von 10.000 auf 20.000 Euro pro Jahr – die Mieteinnahmen werden deutlich weniger belastet.
2. Niedrigere Gutachterkosten
Bislang waren teure Bausubstanzgutachten spezialisierter Bauingenieure notwendig, oft im vierstelligen Bereich. Nun reichen wieder Standard-Verkehrswertgutachten aus, die eine fundierte Restnutzungsdauer enthalten. Das macht den Weg auch für kleinere Vermieter erschwinglich.
3. Rückwirkende Anwendung möglich
Die Aufhebung gilt für alle offenen Fälle. Noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide können angefochten oder nachträglich korrigiert werden – eine Chance für alle, die in den vergangenen zwei Jahren an den strengen Vorgaben gescheitert sind.
Gescheiterte Gesetzesänderung erzwang Umdenken
Der Rückzieher des BMF kommt nach einem gescheiterten Versuch, die strengen Regeln ins Gesetz zu gießen. Anfang 2025 sah ein Entwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen” einen neuen § 11c EStDV vor, der die restriktiven Gutachteranforderungen zementiert hätte.
Nach massiver Kritik von Wirtschaftsverbänden und Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit wurde der Paragraf aus dem im November vom Kabinett beschlossenen Entwurf gestrichen. Ohne gesetzliche Rückendeckung hatte das Dekret keine Zukunft mehr – das BMF musste klein beigeben.
Worauf Eigentümer jetzt achten sollten
Die gefallenen Formalbarrieren bedeuten nicht, dass „Billig-Gefälligkeitsgutachten” aus dem Internet akzeptiert werden. Die Beweislast liegt weiterhin beim Steuerpflichtigen. Eine bloße Behauptung oder ein oberflächliches Online-Tool ohne Vor-Ort-Besichtigung wird kaum standhalten.
Empfehlung der Steuerberater:
Immobilieneigentümer sollten sicherstellen, dass ihr Wertgutachten:
- Von einem qualifizierten Fachmann erstellt wird (auch ohne „öffentliche Bestellung”)
- Eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie umfasst
- Konkrete technische oder wirtschaftliche Faktoren dokumentiert, die die kürzere Nutzungsdauer begründen
Doch was bedeutet das langfristig? Der BFH hat klargestellt: Die Schätzung muss „geeignet sein, den notwendigen Nachweis zu erbringen”. Wer also ordentlich dokumentiert, hat nun deutlich bessere Karten.
Mit der aufgeräumten Rechtslage endet 2025 für deutsche Immobilieninvestoren versöhnlich – ein seltener Moment der Vereinfachung im sonst so komplizierten Steuerdschungel.
PS: Sie wollen konkrete Beispiele und Formulierungen für Steuererklärungen und AfA-Berechnungen? Der kostenlose 19-seitige Spezialreport “Abschreibung von A‑Z” liefert praktische Checklisten, Rechenbeispiele und Hinweise zu Sonderabschreibungen und degressiver AfA – nützlich, um sofort Ihre Steuerbelastung zu senken. Perfekt für Vermieter, die jetzt offenstehende Steuerbescheide prüfen oder neu begründen wollen. Kostenfreien Abschreibungs-Report jetzt anfordern
