Bankenregulierung bremst deutsche Gebäudesanierung aus
01.02.2026 - 10:48:12
Die Klimapolitik schießt sich selbst ins Knie: Neue EU-Regeln für Banken erschweren Kredite für energetische Sanierungen. Eigentümer und Wohnungsunternehmen geraten in eine Zwickmühle.
Die grüne Falle für Kredite
Im Zentrum des Problems steht die Green Asset Ratio (GAR). Diese EU-Kennzahl zwingt Banken, ihren Anteil an nachhaltigen Vermögenswerten offenzulegen. Das Ziel ist Transparenz, doch die Wirkung ist fatal.
Da die meisten deutschen Altbauten nicht den strengen Taxonomie-Kriterien entsprechen, gelten Kredite dafür als „nicht grün“. Banken wollen ihre Bilanzquote aber verbessern – und meiden deshalb genau diese Finanzierungen. Statt Sanierungen zu fördern, bestraft die Regel sie.
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Basel IV verteuert das Eigenkapital
Die Misere verschärft sich die schrittweise Einführung von Basel IV (in der EU: CRR III). Der neue „Output Floor“ von 72,5 Prozent schränkt die Risikomodelle der Banken ein.
Die Folge? Institute müssen für Immobilienkredite mehr Eigenkapital hinterlegen. Besonders betroffen sind Darlehen mit hohem Beleihungsauslauf, wie sie für umfassende Sanierungen typisch sind. Für Eigentümer bedeutet das: höhere Zinsen oder mehr Eigenmittel. Viele Projekte werden so unattraktiv oder unmöglich.
Verbände schlagen Alarm
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) warnt vor „Stranded Assets“ – Immobilien, die ohne Sanierung an Wert verlieren. Die Regulierung verhindert aber die Finanzierung genau dieser notwendigen Investitionen.
- Die aktuelle Sanierungsquote liegt bei nur einem Prozent.
- Für die Klimaziele nötig wären zwei bis drei Prozent.
- Der ZIA und der GdW fordern dringend Lösungen für „Transition Finance“.
Die Forderung ist klar: Banken müssen den Weg von „braun“ zu „grün“ finanziell unterstützen können, ohne regulatorisch abgestraft zu werden.
Der Markt spaltet sich
Die regulatorische Zange zeigt bereits Wirkung. Der Immobilienmarkt driftet auseinander:
- Gut dastehende Objekte: Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestände bleiben gut finanzierbar und wertstabil.
- Problemfälle: Unsanierte Altbauten (Effizienzklassen G und H) verlieren an Attraktivität durch das GEG – und sind gleichzeitig kaum noch zu finanzieren.
Eigentümer stecken in der Falle: Ohne Sanierung droht der Wertverlust, mit Sanierung die Finanzierungslücke. Die Politik muss handeln, um diese Blockade zu lösen.
Wird 2026 das Jahr der „Transition Finance“?
Die Lösung könnte in einer neuen Anlageklasse liegen. Die Diskussion um privilegierte „Transitionskredite“ gewinnt an Fahrt. Ohne eine solche Anpassung auf EU-Ebene droht die Wärmewende am Geld zu scheitern. Die kommenden Monate werden zeigen, ob Regulierer und Banken den Kapitalfluss in die Sanierung wieder in Gang bringen können.
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