Banken meiden Großkredite – Small Tickets sind im Trend
22.12.2025 - 09:19:12
Der Markt für Gewerbeimmobilienfinanzierungen kippt: Banken ziehen sich massiv aus Großkrediten zurück. Stattdessen setzen sie voll auf kleinere Volumina. Für Großprojekte wird die Finanzierung zum Kraftakt.
Finanzierungen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke sind praktisch zum Erliegen gekommen. Eine einzelne Bank stemmt solche “Jumbo-Kredite” kaum noch allein.
Der Grund ist eine neue Risikoangst. Regulatorik und schwankende Immobilienwerte zwingen die Institute, ihr Eigenkapital effizienter einzusetzen. Die Angst vor einem großen Einzelausfall – einem Klumpenrisiko – ist zu groß. Finanzierer agieren daher extrem selektiv und bevorzugen Assets, die sich im Zweifel schnell verkaufen lassen.
Boom bei Finanzierungen bis 50 Millionen Euro
Während Großkredite stocken, läuft das Geschäft mit kleineren Volumina rund. Der Fokus liegt klar auf Finanzierungen zwischen 10 und 50 Millionen Euro.
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- Fast 45 Prozent des Neugeschäfts entfallen aktuell auf Kredite unter 10 Millionen Euro.
- Regionale Institute wie Sparkassen profitieren, da sie ihr Kerngeschäft in diesem Segment haben.
- Für Banken bedeutet die Kleinteiligkeit eine bessere Risikostreuung. Ein Ausfall bei einem kleinen Kredit wiegt weniger schwer.
Experten sehen darin eine direkte Reaktion auf die Marktunsicherheiten der letzten zwei Jahre. Die Banken fahren auf Sicht und vermeiden die Wette auf einzelne Großprojekte.
Konsortien und Debt Funds springen ein
Für Investoren mit Großvorhaben wird die Finanzierung komplexer. Der klassische Weg führt nun über Konsortialkredite, bei denen sich mehrere Banken zusammentun. Diese “Club Deals” sind jedoch aufwendiger und teurer.
Immer öfter füllen deshalb alternative Geldgeber die Lücke. Debt Funds und Mezzanine-Kapitalgeber treten dort auf den Plan, wo Banken an ihre Grenzen stoßen – etwa bei hohen Beleihungsquoten.
Die Flexibilität hat ihren Preis: Während Banken für Top-Bestandsimmobilien Margen von etwa 130 bis 150 Basispunkten plus Euribor verlangen, liegen die Aufschläge bei alternativen Finanzierern deutlich höher.
Ausblick 2026: Zinsentlastung trifft auf Refinanzierungswelle
Die Zinssenkungen der EZB ebnen den Weg für günstigere Refinanzierungskosten. Doch die Erleichterung kommt nur langsam an. Gleichzeitig rollt eine große Welle an Fälligkeiten auf den Markt zu.
Was jetzt auf Investoren zukommt:
1. Refinanzierungsdruck: Viele Kredite aus den Boomjahren 2015 bis 2020 laufen aus. Sie müssen zu höheren Zinsen und oft mit niedrigeren Beleihungswerten neu verhandelt werden. Eigenkapitalnachschüsse drohen.
2. Stabilisierung auf niedrigem Niveau: Das Transaktionsvolumen könnte sich 2026 bei 35 bis 40 Milliarden Euro einpendeln – weit entfernt von Rekordniveaus, aber eine Konsolidierung.
3. Klare Präferenzen: Finanzierer favorisieren weiterhin Wohnimmobilien und Logistik. Büroprojekte haben nur in Top-Lagen und mit exzellenter ESG-Bilanz eine Chance.
Die Botschaft ist klar: Größe gilt nicht mehr als Qualität, sondern als Risiko. Wer finanzieren will, muss kleinteilig denken oder sich auf komplexe Strukturen mit alternativen Partnern einlassen. Die Banken setzen Sicherheit vor Volumen.
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