Wohnungsmarkt 2026: Mieten steigen langsamer, aber die Politik dreht auf

Die Angebotsmieten in Deutschland steigen so langsam wie seit Jahren nicht, doch die Wohnungsnot bleibt akut. Politische Debatten um Mietendeckel und Neubau verschärfen sich vor der Berliner Wahl.

Doch die politische Debatte heizt sich massiv auf.

Im ersten Quartal 2026 legten die Mieten im Vergleich zum Vorquartal nur um 0,5 Prozent zu. Im Jahresvergleich sind es 2,9 Prozent – der schwächste Zuwachs seit über vier Jahren. Inflationsbereinigt ergibt sich sogar ein leichter realer Rückgang von 0,1 Prozent. Das klingt nach Entspannung, täuscht aber über die anhaltende Krise hinweg.

München bleibt mit einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 23,56 Euro die teuerste Stadt. Berlin und Stuttgart verzeichnen dagegen rückläufige Angebotsmieten: minus 1,8 Prozent in der Hauptstadt, minus 0,2 Prozent in Stuttgart.

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Wohnungsnot bleibt trotz Preisstabilisierung akut

Die Verfügbarkeit von Wohnraum ist weiter kritisch. Die Zahl klassischer Inserate sank seit 2015 um rund 22 Prozent. Gleichzeitig explodierte der Markt für möblierte Wohnungen: Waren 2015 noch etwa 12.000 Einheiten gelistet, stieg die Zahl bis 2025 auf rund 37.000.

In Berlin wurden 2025 immerhin 10.864 Kauftransaktionen registriert – ein Plus von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Transaktionsvolumen lag bei 6,9 Milliarden Euro. Besonders Eigentumswohnungen und Mikro-Apartments im Neubau legten zu.

Wahlkampf in Berlin: Mietendeckel oder Neubau?

Die leichte Entspannung dämpft die politische Debatte kaum. In Berlin rückt die Wahl zum Abgeordnetenhaus im September 2026 in den Fokus. Die Spitzenkandidatin der Linken, Elif Eralp, fordert einen Mietendeckel für kommunale Wohnungen, ein Landesamt für Mieterschutz und die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen.

Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) kontert: „Enteignungen lösen kein einziges Problem.“ Er setzt auf Neubau und klassischen Mieterschutz. Umfragen sehen die CDU derzeit mit 21 bis 22 Prozent vorn.

Streitpunkt ist auch das geplante Mietenkataster für rund 1,8 Millionen Berliner Wohnungen. Befürworter sehen darin ein Instrument zur Prüfung der Mietpreise. Kritiker warnen vor einem digitalen Überwachungsinstrument.

Bundesregierung verschärft Regeln

Bauministerin Hubertz plant strengere Regeln und härtere Strafen gegen übermäßige Mietsteigerungen. Finanzminister Lars Klingbeil (SPD) bereitet einen Aktionsplan gegen Steuerbetrug vor, der auch den Immobiliensektor betrifft. Geplant: Straffreiheit bei Selbstanzeigen oberhalb bestimmter Schwellenwerte einschränken, KI-gestützte Datenauswertung und ein neues Hinweisgeber-Portal.

EU-Gebäuderichtlinie: Zeitdruck für Eigentümer

Bis zum 29. Mai 2026 muss Deutschland einen nationalen Umsetzungsplan für die neue EU-Gebäuderichtlinie vorlegen. Ziel: den Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030 um 16 Prozent senken. Für Nichtwohngebäude gelten verbindliche Mindeststandards für die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Bestände.

Die Auswirkungen sind bereits spürbar. Unsanierte Häuser verlieren teilweise bis zu 30 Prozent an Wert. In Hamburg-St. Georg sanken die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen auf 5.463 Euro pro Quadratmeter – nach über 7.200 Euro im Vorjahr.

Kommunen verstärken ihre Kontrollen. In Velbert beteiligten sich Anfang März mehrere Behörden an einer landesweiten Aktion gegen Problemimmobilien. Ergebnis: zahlreiche Verstöße gegen Meldeauflagen, Brandschutzmängel und ungenehmigte Dachgeschosswohnungen.

Neubau trotz Krise: Vonovia und Co. investieren

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen treiben einige Akteure große Bauvorhaben voran. In Hamburg-Wandsbek entsteht ein neues Quartier mit Wohnungen, Hotel und Wellnessbereich. In Ludwigshafen läuft das Auswahlverfahren für die Heinrich-Pesch-Siedlung, die bis 2028 Wohnraum für bis zu 2.000 Menschen schaffen soll – auf Erbpachtbasis und mit gemeinnützigem Ansatz.

Vonovia kündigte an, die Krise hinter sich gelassen zu haben, und plant den Bau von 3.000 neuen Wohnungen. Gleichzeitig steht der Konzern wegen Dividendenzahlungen in der Kritik. Die LEG Immobilien geriet in die Schlagzeilen, weil sie lokale Mietspiegel durch teure eigene Vergleichswohnungen umgehen soll. Der Mieterbund bezeichnet solche Praktiken als fragwürdig.

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Internationale Vergleiche: Österreich und Niederlande gehen voran

Österreich hat seit Anfang 2026 neue Regeln zur Wertsicherung von Mieten. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz begrenzt Erhöhungen und koppelt sie fest an den April eines jeden Jahres. Die Niederlande legten für 2026 maximale Steigerungssätze für soziale Mieten und den freien Sektor fest, basierend auf Inflation und Lohnsteigerungen.

In Deutschland zeigt der Industriebau-Markt weiterhin Resilienz. Logistik- und Gewerbeimmobilien bleiben gefragt – ein möglicher Puffer für gemischt genutzte Portfolios.

Studentisches Wohnen erstmals über 500 Euro

Der trend zu größeren Wohnungen hält an und erhöht den Druck auf den Markt für Familienwohnungen. Gleichzeitig steigen die Kosten für studentisches Wohnen: Erstmals wurden für WG-Zimmer Durchschnittspreise von über 500 Euro registriert. Die Diskrepanz zwischen steigenden Lebenshaltungskosten und bezahlbarem Raum bleibt die zentrale soziale Frage.

Ausblick: Richtungsentscheidungen im Mai

Die kommenden Monate werden richtungsweisend. Mit Ablauf der Frist für den EU-Umsetzungsplan Ende Mai 2026 steht fest, welche Anforderungen auf Eigentümer zukommen. Die Vorlage der Eckpunkte für den Bundeshaushalt 2027 wird zeigen, ob staatliche Förderprogramme trotz knapper Kassen bestehen bleiben.

Die politische Temperatur dürfte bis zur Berliner Wahl im September weiter steigen. Sollten sich Forderungen nach Vergesellschaftung oder strengeren Mietdeckeln in den Umfragen festigen, könnte das die Bewertung großer Wohnungsportfolios beeinflussen. Die Stabilisierung der Mietpreise im ersten Quartal bietet zumindest eine Atempause – die Frage ist, ob sie für eine sachliche Debatte genutzt wird.