Wohnungsmarkt 2026: Mieten steigen, Investoren kehren zurück

Die CBRE-Prognose zeigt eine sich vertiefende Spaltung: Wohnraum in Großstädten wird knapper und teurer, während internationale Investoren mit bis zu 10 Milliarden Euro zurückkehren. Der Neubau bleibt in der Krise.

Der deutsche Wohnungsmarkt driftet 2026 weiter auseinander. Mieter in Großstädten zahlen mehr, während internationale Investoren mit Milliarden zurückkommen. Das zeigt die aktuelle Prognose des Dienstleisters CBRE.

Die Analyse malt ein klares Bild: Die Nachfrage übertrifft das Angebot bei Weitem. Besonders in den Top-7-Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – bleibt der Wohnraum knapp. Die Leerstände sind historisch niedrig.

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Die Folge? Die Mieten ziehen weiter an. Für viele Haushalte wird die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung zum Dauerstress.

Neubau-Krise: Nur 200.000 Wohnungen in Sicht

Warum wird es nicht besser? Der Neubau steckt in der tiefsten Krise seit Jahren. Während 2024 noch 250.000 Wohnungen fertig wurden, prognostiziert CBRE für 2026 nur noch 200.000 Einheiten.

Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt in weite Ferne. Zwar steigen die Baugenehmigungen langsam wieder. Doch bis das mehr Neubauten bringt, dauert es. Eine echte Entspannung ist frühestens 2027 in Sicht.

Comeback der Investoren: 10 Milliarden Euro im Anmarsch

Während Mieter leiden, feiert der Investmentmarkt ein Comeback. Das Volumen für den Kauf großer Wohnportfolios lag 2025 bei 8,4 Milliarden Euro. Die Zahl der Deals schnellte um über 40 Prozent nach oben.

• Internationale Käufer sind zurück: Ihr Marktanteil stieg auf 35 Prozent.
• Sie setzen auf „Forward Fundings“ und sichern sich so früh Projekte.
• Für 2026 halten Experten ein Volumen von bis zu 10 Milliarden Euro für möglich.

Die Renditen in Top-Lagen stabilisieren sich bei 3,40 Prozent. Die Phase der Unsicherheit und Preisrückgänge scheint vorbei.

Welche Trends setzen sich durch?

Nicht alle Wohnungssegmente sind gleich gefragt. Zwei Bereiche stechen besonders hervor:

• Modern Living: Wohnkonzepte mit Services und Gemeinschaftsflächen.
• Studentenwohnheime (PBSA): Geprägt von hoher Nachfrage und stabilen Mieten.

Beide profitieren von neuen Lebensstilen und der Demografie. Für Investoren sind sie der aktuelle Favorit.

Doch ein Schatten bleibt: die Finanzierungskosten. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird die Zinsen voraussichtlich nicht weiter senken. Für Bauherren und Entwickler bleibt die Lage damit angespannt. Der Druck, neue Projekte zu realisieren, ist hoch – die Mittel sind knapp.