Wohnungsmarkt 2026: Leerstand trifft auf Wohnungsnot

Während in Ballungsräumen akuter Wohnungsmangel herrscht, stehen in strukturschwachen Gebieten Hunderttausende Wohnungen leer. Diese wachsende Spaltung stellt Politik und Wirtschaft vor immense Herausforderungen.

Deutschlands Wohnungsmarkt steckt in einem tiefen Widerspruch. Während in Städten wie München oder Berlin akuter Mangel herrscht, stehen auf dem Land Hunderttausende Wohnungen leer. Diese Kluft zwischen Boom-Regionen und strukturschwachen Gebieten verschärft sich – und stellt Politik und Gesellschaft vor immense Herausforderungen.

Das gespaltene Land in Zahlen

Die nationalen Durchschnittszahlen täuschen. Laut dem aktuellen CBRE-empirica-Leerstandsquote lag die marktaktive Leerstandsquote Ende 2024 bundesweit bei nur 2,2 Prozent. Das entspricht etwa 522.000 verfügbaren Wohnungen.

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Doch die regionalen Unterschiede sind dramatisch. In Ostdeutschland (ohne Berlin) liegt die Quote bei 5,4 Prozent, im Westen nur bei 1,7 Prozent. In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung stagnieren 6,9 Prozent der Wohnungen leer. In Wachstumszentren wie München oder Freiburg sind es dagegen teils nur 0,1 Prozent – hier herrscht faktisch kein Leerstand mehr.

Metropolen in der Zwickmühle

Dem Leerstand auf dem Land steht ein alarmierender Mangel in den Ballungsräumen gegenüber. Eine Studie des Pestel-Instituts kommt zu dem Ergebnis: In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen. Besonders betroffen sind westdeutsche Flächenländer sowie die Stadtstaaten Berlin und Hamburg.

Eigentlich bräuchte es laut Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) jährlich 320.000 neue Wohnungen bis 2030. Die Realität sieht düster aus: Für 2026 prognostizieren Fachleute nur etwa 215.000 Fertigstellungen. Diese Lücke treibt die Mieten weiter in die Höhe und verschärft die Krise.

Warum driftet der Markt auseinander?

Die Gründe sind vielschichtig. Der demografische Wandel treibt die Urbanisierung voran: Junge, gut ausgebildete Menschen ziehen in die Städte, ländliche Gebiete kämpfen mit Abwanderung. Dieser strukturelle Leerstand lässt sich nicht kurzfristig beheben.

Hinzu kommen hohe Baukosten und komplexe Vorschriften, die den dringend benötigten Neubau in den Städten ausbremsen. Viele leerstehende Gebäude auf dem Land sind zudem sanierungsbedürftig – die höchsten Leerstandsquoten finden sich in Häusern, die vor 1919 gebaut wurden.

Soziale Sprengkraft und wirtschaftliche Folgen

Die Krise hat weitreichende Konsequenzen. In strukturschwachen Regionen belastet der Leerstand die Kommunen und kann ganze Ortskerne veröden lassen. In den Metropolen wird der Wohnungsmangel zur Wirtschaftsbremse: Unternehmen finden keine Fachkräfte mehr, wenn diese keine bezahlbare Unterkunft finden.

Die soziale Ungleichheit verschärft sich. Steigende Wohnkosten belasten vor allem Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen. Laut Umfragen ist eine mehrheit der Deutschen überzeugt, dass es zu wenig bezahlbaren Wohnraum und zu wenige Sozialwohnungen gibt.

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Gibt es einen Ausweg?

Ein schneller Ausweg ist nicht in Sicht. Experten warnen vor einer potenziellen Neubaulücke von bis zu 830.000 Wohnungen bis 2027. Die Lösung kann daher nicht allein im Neubau liegen, auch wenn dieser unverzichtbar bleibt.

Die Aktivierung des Bestands rückt stärker in den Fokus. Dazu zählen die Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien oder die gezielte Sanierung älterer Gebäude. Die Bundesregierung plant zudem Modellprojekte, sogenannte "Reallabore zur Leerstandsaktivierung", für ländliche Regionen.

Langfristig braucht es ein Zusammenspiel: eine beschleunigte Neubauoffensive in den Städten und eine intelligente Revitalisierung des ländlichen Raums. Nur so lässt sich das Paradoxon am deutschen Wohnungsmarkt auflösen.