Wiener Wohnungsmarkt rutscht 2026 in historische Angebotslücke
06.01.2026 - 06:52:12
Der Wiener Wohnungsmarkt steuert 2026 auf eine historische Angebotskrise zu. Neue Daten zeigen heute eine Rekordlücke zwischen hoher Nachfrage und einbrechenden Fertigstellungszahlen. Für Mieter und Käufer bedeutet das weniger Auswahl und deutlich höhere Kosten.
Fertigstellungszahlen brechen massiv ein
Während Wien jährlich rund 10.000 bis 11.000 neue Wohnungen benötigt, kommt 2026 nur ein Bruchteil davon auf den Markt. Prognosen führender Analysten wie Exploreal und EHL Immobilien erwarten im frei finanzierten Segment:
* Unter 8.000, teils sogar nur knapp 4.000 fertiggestellte Einheiten.
* Ein Einbruch von fast 60 Prozent gegenüber den Spitzenjahren 2020 bis 2022.
* Besonders wenige neue Mietwohnungen, da Bauträger auf Eigentumsverkäufe setzen.
Rund 18 Prozent der für 2026 geplanten Projekte haben sich zudem verschoben oder ruhen. Die Folge: Der Pool an Erstbezugsmietwohnungen schrumpft auf einen historischen Tiefstand.
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Mieten steigen, Bewegung erstarrt
Die direkte Konsequenz sind spürbar steigende Wohnkosten. Immobilienplattformen melden bereits zum Jahreswechsel deutlich höhere Angebotsmieten. Für 2026 prognostizieren Datenanalysen einen Anstieg von bis zu 10 Prozent – weit über der Inflationsrate.
Besonders betroffen sind Innenstadtlagen und gut angebundene Außenbezirke. Gleichzeitig erstarrt der Markt: Viele Mieter bleiben aus Angst vor horrenden Neuvertragsmieten in ihren alten, günstigeren Wohnungen. Dieser „Lock-in-Effekt“ blockiert die natürliche Fluktuation und trocknet das Angebot weiter aus.
Warum baut niemand mehr?
Der Einbruch ist das Ergebnis eines toxischen Mixes aus den letzten Jahren:
* Explodierende Kosten: Hohe Bauzinsen und Materialpreise machen Projekte unrentabel.
* Strengere Finanzierung: Die KIM-Verordnung erschwert die Kreditvergabe.
* Bürokratie: Langwierige Genehmigungsverfahren verzögern Baustarts bis Kalkulationen hinfällig werden.
Was heute fehlt, wurde bereits 2023 und 2024 nicht mehr gestartet – die Planungs- und Bauphase dauert in Wien mehrere Jahre.
Machtverschiebung zugunsten der Vermieter
Die Lage markiert eine fundamentale Wende: Vom Käufer- zum Verkäufermarkt. Investoren mit Eigenkapital drängen wieder stärker in den Markt, da Leerstandsrisiken praktisch nicht existieren. Der einstige Ruf Wiens als leistbare Metropole gerät unter Druck.
Zwar wirkt der geförderte Wohnbau stabilisierend, kann den immensen Bedarf aber allein nicht decken. Die Schere zwischen privatem Angebot und Nachfrage klafft so weit auseinander wie seit Jahrzehnten nicht.
Wann kommt die Entspannung? Nicht bald
Eine schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Die Pipeline für 2027 sieht sogar noch düsterer aus – Schätzungen gehen von unter 2.500 neuen Einheiten im freien Markt aus.
Selbst wenn heute politische Maßnahmen beschlossen würden, kämen neue Wohnungen frühestens 2028 oder 2029 auf den Markt. Für Wohnungssuchende in Wien bleibt 2026 nur die bittere Realität: Weniger Auswahl, höhere Preise und der Zwang zu schnellen Entscheidungen.
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