Wiener Neubau-Markt steuert auf historische Zäsur zu
17.12.2025 - 06:51:12
Der Wiener Neubauwohnungsmarkt steht vor einer tiefgreifenden Wende. Während Kaufpreise auf hohem Niveau stagnieren, bricht die Bautätigkeit ein. Gleichzeitig treibt die Flucht aus dem Eigentumssegment die Mieten für Neubauten kräftig in die Höhe.
Aktuelle Daten zeigen ein gespaltenes Bild: Der Quadratmeterpreis für freifinanzierte Neubau-Eigentumswohnungen liegt stabil bei rund 7.280 Euro. Die eigentliche Dynamik entfaltet sich aber im Volumen. Viele Bauträger haben Projekte gestoppt oder verschoben – getrieben von hohen Baukosten und der anhaltenden Zinsbelastung.
Die Folge? Experten prognostizieren für 2025 einen massiven Einbruch bei den Fertigstellungen. Könnte die derzeit noch verfügbare Auswahl an Neubauwohnungen bald Geschichte sein?
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Alarmstufe: Neubau-Lücke droht 2025
Die Zahlen sind drastisch: Die Fertigstellungszahlen für Wohneinheiten könnten 2025 um bis zu 36 Prozent gegenüber 2023 einbrechen. Drei Hauptgründe treiben diesen Baustau an:
* Teure Finanzierung: Trotz erster Leitzinssenkungen bleibt die Projektfinanzierung für Entwickler kostspielig.
* Strenge KIM-Verordnung: Die Kreditvergaberichtlinien erschweren privaten Käufern den Erwerb und bremsen so den Absatz.
* Rekord-Baukosten: Die Preise haben sich zwar stabilisiert, liegen aber weiter auf sehr hohem Niveau.
Für Kaufinteressenten bedeutet das: Die aktuell verfügbaren Wohnungen aus den Boom-Jahren 2021 bis 2023 könnten die letzte Chance auf eine große Auswahl sein.
Mietmarkt unter Druck: +7,7 Prozent im Jahr
Da der Eigentumserwerb für viele unerreichbar wird – Stichworte: 20 Prozent Eigenkapital, 40-Prozent-Schuldienstquote – strömen die Menschen in den Mietmarkt. Die Konsequenz ist ein deutlicher Preisschub.
Die freien Mietpreise im Neubau sind im Jahresvergleich um 7,7 Prozent gestiegen. In guten Lagen nähert sich der durchschnittliche Nettomietpreis bereits der Marke von 16,00 Euro pro Quadratmeter. Anders als im preisgedeckelten Altbau unterliegen Neubauten hier der freien Mietzinsbildung – und sind damit besonders anfällig für die Nachfragewelle.
Wiens Antwort: Die große Wohnbau-Offensive
Als direkte Reaktion auf die Krise im privaten Sektor forciert Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál die “Wiener Wohnbau-Offensive 2024+”. Das ist die bedeutendste wohnpolitische Weichenstellung der letzten Monate.
Insgesamt sollen 22.200 geförderte Wohnungen auf den Weg gebracht werden, von denen sich bereits rund 16.100 in Vorbereitung oder Bau befinden. Das Bauvolumen beträgt 2,8 Milliarden Euro. Ziel ist leistbarer Wohnraum für über 45.000 Menschen. Wer die Kriterien erfüllt, sollte sich jetzt bei der Wohnberatung Wien für künftige Projekte vormerken lassen.
Hotspots: Wo jetzt noch gebaut wird
Trotz der allgemeinen Flaute gibt es Entwicklungsgebiete mit hoher Bautätigkeit. Diese Großprojekte sind oft langfristig finanziert und damit krisenfester.
1. Village im Dritten (1030): Eines der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete mit hunderten Wohnungen nahe Hauptbahnhof und Schweizergarten.
2. Seestadt Aspern (1220): Der Fokus liegt weiter auf genossenschaftlichem Wohnen und nachhaltigen Energiekonzepten (“Raus aus Gas”).
3. Nordbahnviertel (1020): Das Areal nähert sich der Fertigstellung, bietet aber noch letzte Chargen an gefragten Familienwohnungen.
4. Oberes Hausfeld (1220): Ein aufstrebendes Gebiet, in dem Entwickler wie Wien-Süd oft preisattraktivere Projekte als in der Innenstadt planen.
Ausblick 2025: Knappheit vs. Zinshoffnung
Was bedeutet das alles für Wohnungssuchende im kommenden Jahr?
* Preise: Ein Verfall bei Neubau-Eigentum ist unwahrscheinlich. Baukosten bleiben hoch, das Angebot schrumpft. Schnäppchen gibt es eher im Bestand.
* Mieten: Der Druck auf den Mietsektor wird weiter zunehmen. Experten raten, bestehende günstige Verträge nicht leichtfertig aufzugeben.
* Zinsen: Erwartete weitere Leitzinssenkungen könnten die Finanzierung 2025 entspannen – genau dann, wenn das Neubauangebot durch den Baustopp knapp wird.
Der Wiener Neubau-Markt sortiert sich neu. Die Goldgräberstimmung ist vorbei, geförderter Wohnbau wird zum entscheidenden Anker für bezahlbares Wohnen.
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