Wiener Büromarkt: Premium-Flächen werden knapp
17.01.2026 - 12:44:12
Die Rückkehr ins Büro treibt die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in Wien in die Höhe. Unternehmen suchen zentrale, nachhaltige Standorte, um Mitarbeiter anzulocken. Das führt zu steigenden Spitzenmieten und einer Verknappung im Premium-Segment.
In den Vorstandsetagen hat sich der Wind gedreht. Nach Jahren der Homeoffice-Flexibilität rückt die physische Zusammenarbeit wieder in den Fokus. Angetrieben von internationalen Vorbildern, ziehen auch österreichische Arbeitgeber nach. Doch die Rückkehr soll in attraktive „Workplace-Erlebniswelten“ führen, nicht in graue Zellen.
Qualität schlägt Quantität
Dieser „Flight to Quality“ dominiert den Markt. Firmen nutzen auslaufende Mietverträge für eine Neuausrichtung. Oft reduzieren sie ihre Gesamtfläche um 10 bis 20 Prozent, weil hybride Modelle weniger Schreibtische erfordern. Das eingesparte Budget investieren sie jedoch in bessere Lage und Ausstattung.
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Die Nachfrage konzentriert sich stark auf das Premium-Segment. Unternehmen zahlen mehr für ESG-konforme Gebäude mit Zertifikaten, begrünten Bereichen und guter Gastronomie. Die Spitzenmiete liegt derzeit bei 28,50 bis 29,00 Euro pro Quadratmeter. In absoluten Top-Lagen der Inneren Stadt sind sogar 30 Euro in Sicht.
Die Angebotslücke wird größer
Für suchende Unternehmen wird es eng. Nach einem hohen Fertigstellungsvolumen in den Vorjahren – darunter Großprojekte wie das LeopoldQuartier – bremst die Neubautätigkeit jetzt deutlich.
Experten prognostizieren für 2026 nur noch 65.000 bis 80.000 Quadratmeter neue Fläche. Highlights sind anspruchsvolle Sanierungen wie das „Enna“ oder der DC Tower 2. Wegen hoher Finanzierungskosten starteten Entwickler kaum spekulative Projekte. Die aktuelle Nachfrage trifft somit auf ein begrenztes Angebot an erstklassigen Flächen.
ESG als entscheidender Filter
Die Nachhaltigkeitsberichterstattung treibt den Markt um. Große Konzerne können Gebäude, die nicht der EU-Taxonomie entsprechen, kaum noch anmieten. Veraltete Immobilien mit schlechter Energiebilanz fallen durch.
Das spaltet den Markt: Während die allgemeine Leerstandsrate in Wien leicht auf 3,8 bis 4,6 Prozent stieg, herrscht in modernen Klasse-A-Gebäuden faktisch Vollvermietung. Der Leerstand konzentriert sich auf die Peripherie und technisch veraltete Objekte. Der öffentliche Sektor mietet dabei stabilisierend moderne Flächen an, um eigene Klimaziele zu erreichen.
Sanierung wird zum Mega-Trend
Der Druck auf Mieten in Top-Lagen bleibt hoch. Da kaum Neubauflächen hinzukommen, werden Bestandsverträge voraussichtlich zu höheren Konditionen verlängert.
Ein weiterer Trend gewinnt an Fahrt: das Refurbishment. Weil Neubauflächen rar und der Bodenschutz politisch priorisiert wird, rückt die Kernsanierung bestehender Gebäude in den Fokus. Eigentümer älterer Häuser müssen massiv in ESG-Upgrades investieren oder eine Umnutzung prüfen. Der Markt wird zum Verdrängungs- und Qualitätswettbewerb.
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