Wiener Büromarkt: Premium-Flächen werden knapp wie nie
02.01.2026 - 16:22:12
Der Wiener Büromarkt startet mit einem Paradox ins Jahr 2026. Trotz Home-Office herrscht bei erstklassigen Büros akute Knappheit. Unternehmen reduzieren zwar Flächen, investieren aber aggressiv in Top-Qualität. Das drückt die Verfügbarkeit in besten Lagen auf historische Tiefststände.
Entgegen den düsteren Prognosen aus der Home-Office-Welle zeigt sich ein gespaltenes Bild. Die „Flucht in die Qualität“ treibt den Markt. Während ältere, nicht nachhaltige Gebäude leerstehen, sind moderne Flächen in Top-Lagen wie dem CBD oder am Hauptbahnhof praktisch ausverkauft.
Premium-Mangel trifft auf Leerstand im Bestand
Die Schere öffnet sich massiv. Die allgemeine Leerstandsquote liegt zwar bei soliden 4,5 Prozent. Doch diese Zahl trügt. In begehrten Clustern wie der Inneren Stadt nähert sich der Leerstand bei modernen Flächen der Null-Prozent-Marke. Für Großmieter, die zusammenhängende Flächen der Klasse A suchen, wird es eng.
Unternehmen zahlen deutlich höhere Mieten, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu holen. Das Büro dient nicht mehr nur als Arbeitsplatz, sondern als Identitätsstifter und Begegnungszone. Die Folge: Flächen werden zwar kleiner angemietet, die Ansprüche an diese Quadratmeter steigen jedoch exponentiell.
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ESG wird zum harten Ausschlusskriterium
Ein entscheidender Treiber der Knappheit ist die EU-Taxonomie. Nachhaltigkeit ist 2026 kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein Muss für viele Konzerne. Gebäude ohne Zertifikate wie ÖGNI oder LEED fallen aus dem Raster.
Das verzerrt die Statistik: „Braune“, nicht nachhaltige Gebäude bleiben leer, während es für „grüne“ Gebäude Wartelisten gibt. Experten sehen eine Obsoleszenz-Welle bei Bauten aus den 80er und 90er Jahren. Ohne teure Sanierung sind sie kaum noch vermietbar.
Mietpreise schießen in die Höhe
Die Verknappung treibt die Preise. Spitzenmieten haben die Marke von 28,50 Euro pro Quadratmeter teils deutlich überschritten. In absoluten Top-Lagen werden für 2026 bereits Werte nahe 30 Euro diskutiert.
Der Markt spaltet sich:
* In Prime-Lagen wie dem Goldenen Quartier diktieren die Vermieter die Konditionen.
* In B- und C-Lagen sind mietfreie Zeiten oder Baukostenzuschüsse nötig, um Mieter zu gewinnen.
Besonders dynamisch entwickeln sich neue Stadtentwicklungsgebiete wie das „Village im Dritten“. Sie profitieren von moderner Infrastruktur und zeigen: Home-Office bedeutet nicht das Ende des Büros, sondern seine Neuerfindung als High-End-Hub.
Wien im Vergleich: Stabil, aber starr
Im europäischen Vergleich steht Wien robust da. Während Städte wie London mit hohen Leerständen kämpfen, profitiert Wien von konservativer Finanzierung und stetiger Bautätigkeit.
Doch diese Stabilität birgt ein Risiko: Die Neubaupipeline für 2026 ist bereits großteils vorvermietet. Eine Entspannung am angespannten Premiummarkt ist nicht in Sicht. Der massive Rückgang an verfügbaren Spitzenflächen wird so zum limitierenden Faktor für neue Unternehmensansiedlungen.
Ausblick: Das Jahr der Sanierung
Für 2026 wird der Fokus stärker auf „Refurbishments“ liegen – der hochwertigen Sanierung von Bestandsgebäuden. Da Neubau in Top-Lagen kaum möglich ist, wird die Umwandlung von „grauer“ in „grüne“ Energie zum größten Hebel.
Die Schere zwischen Top-Mieten und dem Durchschnitt wird sich weiter öffnen. Für Mieter heißt das: Wer 2026 erstklassige Flächen sucht, muss früh planen und Rekordpreise akzeptieren. Der Home-Office-Trend hat das Büro nicht getötet. Er hat es elitär gemacht.
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