Wien-Immobilien: Preise steigen wieder – Angebotslücke droht
22.11.2025 - 07:41:12Wiens Immobilienmarkt erholt sich mit steigenden Neubaupreisen und mehr Transaktionen nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung. Experten warnen jedoch vor einer drohenden Neubaulücke 2026.
Der Wiener Immobilienmarkt dreht. Nach zwei Jahren Durststrecke klettern die Neubaupreise wieder um 3 Prozent – und das Ende der KIM-Verordnung lässt Käufer zurückströmen. Doch Experten warnen: Was jetzt wie eine Chance aussieht, könnte sich 2026 zur Preisfalle entwickeln.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Während Niederösterreich mit -8,87 Prozent weiter blutet, behauptet Wien seine Position. Der aktuelle IMMOunited-Marktbericht vom 18. November zeigt, dass die Bundeshauptstadt die Talsohle durchschritten hat. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wie schnell die Preise jetzt anziehen.
„Die Schockstarre ist vorbei”, heißt es aus Maklerkreisen. Das Transaktionsvolumen im mittleren Preissegment erholt sich spürbar. Besonders auffällig: Das Kapital kehrt aus dem Speckgürtel zurück in die urbane Sicherheit. Betongold bleibt in Wien, was es schon immer war – wertstabil.
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Finanzierung: Banken atmen auf
Das Auslaufen der KIM-Verordnung im Juni markiert die Wende. Die strikte 20-Prozent-Eigenkapitalquote hatte zwei Jahre lang junge Familien und Erstkäufer ausgebremst. Seit Juli agieren Banken wieder flexibler.
Die Auswirkungen sind messbar:
* Kreditanfragen im dritten und vierten Quartal deutlich gestiegen
* Mittleres Preissegment (300.000 bis 600.000 Euro) erholt sich
* Individuelle Risikoprüfung statt pauschaler Ablehnungen
Brancheninsider berichten von einer neuen Pragmatik. Bonität wird weiterhin geprüft, aber die Fesseln sind gelöst. Für Kaufinteressenten bedeutet das: Das Zeitfenster ist offen.
Anleger kehren zurück – Luxus boomt
Der Anteil der Vorsorgewohnungen österreichweit liegt bei 20 Prozent – Tendenz steigend. Investoren suchen Schutz vor der Inflation und setzen auf langfristige Wertsteigerung. Wien bleibt ihr bevorzugtes Spielfeld.
Ein spektakuläres Signal setzte diese Woche ein Mehrfamilienhaus in Penzing. Verkaufspreis: 22,4 Millionen Euro. Solche Deals zeigen, dass internationales Großkapital ungebrochen auf Wien setzt.
Überraschend: Außenbezirke wie Penzing holen auf. Käufer priorisieren zunehmend Lebensqualität und Grünflächen gegenüber reiner Zentralität. Der klassische Nobelbezirk verliert an Alleinstellungsmerkmal.
Die tickende Zeitbombe: Neubaulücke
Doch die positive Stimmung trügt. Am Horizont braut sich ein Problem zusammen, das den Markt 2026 dramatisch verändern könnte: die Neubaulücke.
Die Wirtschaftskammer Wien warnte bereits Ende 2024 vor einem Einbruch bei den Fertigstellungen. Diese Prognose bewahrheitet sich jetzt. Hohe Baukosten und Finanzierungsschwierigkeiten haben zahlreiche Projekte gestoppt oder verschoben.
Die Folgen sind konkret:
* Drastisch sinkendes Angebot an Neubauwohnungen
* Steigender Druck auf den Mietmarkt
* Neuvertragsmieten ziehen deutlich an
* Bestandsimmobilien rücken in den Fokus
Was heute auf den Markt kommt, wurde vor zwei bis drei Jahren geplant. Die Delle in der Bauleistung ist tiefer als in früheren Zyklen. Experten sind sich einig: Die aktuellen Preise sind das “neue Normal” – und werden eher steigen als fallen.
Was Käufer jetzt wissen müssen
Für Kaufinteressenten ergibt sich ein klares Bild. Das aktuelle Quartal bietet ein Handlungsfenster, das sich schnell schließen könnte.
Zeitfenster nutzen: Stabilisierte Preise treffen auf erleichterte Finanzierung. Diese Kombination ist selten.
Preisanstieg wahrscheinlich: Sobald 2026 die fehlenden Neubauten durchschlagen, dürfte der Nachfrageüberhang die Preise treiben.
Regional differenzieren: Während Wien anzieht, könnten in Niederösterreich noch Schnäppchen lauern.
Die Parallele zu früheren Zyklen ist unübersehbar. Doch diesmal ist die Angebotslücke ausgeprägter. Wer wartet, riskiert 2026 auf ein ausgedünntes Angebot zu treffen – bei dann wahrscheinlich höheren Preisen.
Der Wiener Immobilienmarkt hat die Krise hinter sich gelassen. Was jetzt folgt, ist keine Erholung, sondern ein struktureller Wandel. Die Frage für Kaufinteressenten lautet nicht mehr, ob sie einsteigen sollen, sondern wie schnell sie es tun.
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