Textform-Revolution erschwert Immobilien-Deals
11.01.2026 - 12:52:12
Eine Grundreform im deutschen Mietrecht gefährdet die Rechtssicherheit bei Gewerbeimmobilien. Seit Jahresbeginn gelten auch für Altverträge digitale Vereinbarungen per E-Mail oder Chat als bindend – eine Falle für unvorbereitete Investoren.
BERLIN. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt steht vor einem Paradigmenwechsel, der milliardenschwere Transaktionen gefährden könnte. Mit dem Auslaufen der Übergangsfrist für das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) am 31. Dezember 2025 ist seit dem 2. Januar 2026 die sogenannte Textform auch für bestehende Gewerbemietverträge verbindlich. Was bedeutet das konkret? Mietanpassungen, die bisher nur per Handschrift auf Papier gültig waren, können nun auch durch einfache E-Mails oder WhatsApp-Nachrichten rechtswirksam vereinbart werden – selbst bei Verträgen, die vor Jahren unterschrieben wurden.
Die unsichtbare Mietminderung
Die größte Gefahr für Käufer: die „versteckte“ Mietminderung. Stellen Sie sich vor, ein Vorbesitzer hat 2024 einem Mieter wegen Baustellenlärm eine dauerhafte Mietreduzierung von 15 Prozent per E-Mail zugesagt. Bisher war diese Vereinbarung oft unwirksam, wenn sie nicht im physischen Vertrag dokumentiert war. Seit Januar 2026 ist genau diese E-Mail jedoch bindend.
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Ein neuer Eigentümer, der das Objekt jetzt erwirbt, plant seine Rendite aber womöglich noch mit den ursprünglichen, höheren Mietzinsen. Die böse Überraschung folgt nach dem Kauf: Der Mieter zahlt rechtmäßig weniger, der Käufer kann die Vereinbarung nicht anfechten. „Kauf bricht nicht Miete“ – dieser Grundsatz gilt uneingeschränkt. Der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten des Vorgängers ein, inklusive aller informell getroffenen Absprachen.
Due Diligence wird zur digitalen Spurensuche
Für die kaufseitige Prüfung (Due Diligence) hat diese Entwicklung dramatische Konsequenzen. Die klassische Aktenprüfung reicht nicht mehr aus. Käufer müssen jetzt explizit nach „allen digitalen Korrespondenzen zu Vertragsänderungen“ fragen. Die Suche nach bindenden Vereinbarungen wandert vom Papierarchiv in die E-Mail-Postfächer und Chat-Verläufe der Vorbesitzer.
Rechtsexperten warnen vor einer Klagewelle noch 2026, wenn die ersten „versteckten“ digitalen Vereinbarungen nach Verkäufen auftauchen. Der Bundesgerichtshof (BGH) muss wohl bald klären, wie weit die Nachforschungspflicht eines Käufers in digitalen Archiven reicht. Bis dahin raten Anwälte zu erweiterten Gewährleistungsklauseln in Kaufverträgen, die den Käufer vor nicht offengelegten Textform-Vereinbarungen schützen.
Zahlungsverkehr mit Risiko
Neben der Miethoehe birgt auch die Zahlungsrichtung weiterhin Risiken. Nach deutschem Recht (§ 407 BGB) kann ein Mieter, der nichts vom Eigentümerwechsel weiß, seine Schuld durch Zahlung an den alten Vermieter begleichen. Die Beweislast liegt beim neuen Eigentümer: Er muss nachweisen, dass der Mieter „positive Kenntnis“ vom Wechsel hatte.
Für gewerbliche Mieter ergibt sich daraus eine klare Handlungsmaxime: Solange keine formelle Abretungsanzeige vorliegt, sollten Zahlungen weiterhin auf das bekannte Konto des ursprünglichen Vermieters fließen. So vermeiden sie Zahlungsverzug. Käufer hingegen müssen die Benachrichtigung über den Eigentümerwechsel unmittelbar mit dem Nutzen- und Lastenwechsel versenden, idealerweise vom Verkäufer mitunterschrieben.
Compliance muss modernisiert werden
Die neue Rechtslage zwingt Unternehmen auf beiden Seiten zum Handeln:
- Käufer (neue Vermieter) müssen ihre Due-Diligence-Checklisten um digitale Kommunikation erweitern und in den Kaufverträgen explizit Schadensersatz für nicht offengelegte Textform-Vereinbarungen vereinbaren.
- Mieter sollten alle E-Mail-Korrespondenz zu Mietanpassungen zentral archivieren. Das private Postfach eines Projektleiters ist ein Compliance-Risiko, denn diese Nachrichten sind nun vertragsgestaltend.
- Verkäufer laufen Gefahr, nach Verkauf haftbar gemacht zu werden, wenn sie informelle Absprachen nicht offenlegen.
Der Markt reagiert bereits: Bis Mitte 2026 werden sich voraussichtlich KI-gestützte Vertragsmanagementsysteme durchsetzen. Diese Tools durchsuchen automatisch E-Mail-Server nach Schlüsselwörtern wie „vereinbart“ oder „bestätigt“ und melden potenzielle Vertragsänderungen. Eine klare Botschaft für die Branche: Das Papier ist tot, die digitale Spur regiert. Rechtssicherheit gibt es nur noch mit einer umfassenden Digital-Governance-Strategie.
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