Steuerliche Kehrtwende trifft Luxusimmobilien hart

Neue Gesetze in Österreich und verschärfte Rechtsprechung in Deutschland verteuern Investitionen in Luxusimmobilien und schränken steuerliche Verlustverrechnungen massiv ein.

Steuerliche Privilegien für Luxusimmobilien schwinden in Deutschland und Österreich. Neue Gesetze und Urteile verteuern Investitionen und schränken Verlustverrechnungen massiv ein.

Österreich streicht Vorsteuerabzug für Luxuswohnungen

Ab dem 1. Januar 2026 tritt in Österreich eine der weitreichendsten steuerlichen Änderungen der letzten Jahre für den Immobiliensektor in Kraft. Die Vermietung besonders hochwertiger Wohnimmobilien wird dann zwingend von der Umsatzsteuer befreit. Die Kehrseite: Der wertvolle Vorsteuerabzug für Bau- oder Erwerbskosten entfällt komplett.

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Die neue Regelung gilt für sogenannte „besonders repräsentative Grundstücke“. Konkret greift sie, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb von fünf Jahren die Grenze von zwei Millionen Euro netto überschreiten. Für Investoren bedeutet das einen Paradigmenwechsel. Bisherige Gestaltungsmodelle, bei denen eine Gesellschaft eine Luxusimmobilie baute und an einen Gesellschafter vermietete, um die Vorsteuer zu nutzen, werden damit unattraktiv. Die Umsatzsteuer auf die Baukosten wird zum endgültigen Kostenfaktor.

Deutschland: BFH erschwert Verlustanerkennung als "Liebhaberei"

Während Österreich die Umsatzsteuer anpasst, verschärft Deutschland die Regeln bei der Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Hürden für die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus Luxusvermietungen deutlich erhöht.

Bei besonders großen (oft über 250 qm) oder luxuriös ausgestatteten Objekten mit Schwimmhalle oder ähnlichem geht das Finanzamt nicht mehr automatisch von einer Gewinnerzielungsabsicht aus. Der Vermieter muss nun mit einer fundierten Totalüberschussprognose über 30 Jahre nachweisen, dass langfristig ein positiver Gesamtertrag erzielt werden kann. Gelingt das nicht, stuft die Behörde die Vermietung als steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei“ ein. Die Folge: Anfallende Verluste dürfen nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnet werden, was zu hohen Steuernachzahlungen führen kann.

Investitionskalkulationen müssen neu gerechnet werden

Die Auswirkungen für Investoren und Projektentwickler sind gravierend. In Österreich verteuert der wegfallende Vorsteuerabzug Projekte im High-End-Segment spürbar. Eine präzise Kostenplanung und -dokumentation wird überlebenswichtig, um die Zwei-Millionen-Grenze nicht ungewollt zu überschreiten.

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In Deutschland zwingt die BFH-Rechtsprechung zu äußerst realistischer Langfristplanung. Die Zeiten, in denen Verluste aus der Villa zur Senkung der persönlichen Steuerlast genutzt wurden, sind vorbei. Die reine Wirtschaftlichkeit der Vermietung rückt in den Vordergrund. Besonders kritisch wird es bei Vermietungen an nahestehende Personen wie Familienmitglieder zu vergünstigten Konditionen.

Politischer Wille gegen Steuergestaltung

Hinter den Verschärfungen steht klarer politischer Wille. In Österreich ist es ein steuerpolitischer Richtungswechsel gegen als missbräuchlich angesehene Modelle. In Deutschland gibt es politische Forderungen, etwa von der Linken, nach einem Luxus-Zuschlag auf Grunderwerb- oder Grundsteuer, um sozialen Wohnungsbau zu finanzieren.

Für Investoren heißt es jetzt: genau hinschauen und nachjustieren. In Österreich gilt die Neuregelung für ab 2026 begonnene Projekte. In Deutschland müssen bestehende Vermietungskonzepte überprüft und angepasst werden. Die genaue Analyse von Marktmieten und Betriebskosten wird zum zentralen Erfolgsfaktor – nicht nur für die Rendite, sondern auch für den steuerlichen Status.