Steuerliche Abschreibung: So sparen Immobilienbesitzer 2026

Der Bundesrat stoppte geplante Verschärfungen bei Wertermittlungen. Zusammen mit der degressiven AfA von fünf Prozent ergeben sich starke Steuervorteile für private Vermieter und Kapitalanleger.

Immobilieninvestoren profitieren 2026 von einer steuerfreundlichen Gesetzgebung. Der Bundesrat stoppte Ende 2025 geplante Verschärfungen bei Wertermittlungen. Zusammen mit der degressiven AfA von fünf Prozent ergeben sich starke Steuervorteile für private Vermieter und Kapitalanleger.

Bundesrat sichert flexible Wertermittlung

Ein geplanter Gesetzesentwurf hätte die Steueroptimierung für Bestandsimmobilien deutlich erschwert. Die sogenannte 7. Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen sah vor, dass nur noch öffentlich bestellte Sachverständige kürzere Restnutzungsdauern bescheinigen dürfen. Für Käufer älterer Gebäude ist dieser Nachweis jedoch zentral. Er ermöglicht eine höhere jährliche Abschreibung als den pauschalen Satz von zwei Prozent.

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Die Branche warnte vor einem Gutachter-Monopol, das zu hohen Kosten und langen Wartezeiten geführt hätte. Am 19. Dezember 2025 griff der Bundesrat ein und strich diese Verschärfung. Für das Steuerjahr 2026 gilt somit der alte Rechtsrahmen weiter. Vermieter können weiterhin Gutachten von qualifizierten, zertifizierten Sachverständigen vorlegen, um eine kürzere technische oder wirtschaftliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

„Diese Entscheidung sichert einen zentralen Weg zur Steueroptimierung“, betonen Steuerberater. Die Gutachten müssen jedoch transparente Methoden anwenden und die Vorgaben des Bundesfinanzhofs erfüllen.

Degressive AfA: Der Turbo für Neubau-Investments

Für Neubauprojekte bleibt die degressive Abschreibung der steuerliche Hauptpfeiler 2026. Das Wachstumschancengesetz ermöglicht seit März 2024 einen Abschreibungssatz von fünf Prozent im ersten Jahr. In den Folgejahren werden jeweils fünf Prozent des Restbuchwerts abgeschrieben.

Die Regelung gilt für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt. Sie ist bewusst einfach gehalten: Es gibt keine Kostendeckel, und der Effizienzhaus-55-Standard reicht aus.

Finanzexperten heben den Liquiditätsvorteil hervor. Die Steuerersparnis ist in den ersten Jahren am höchsten und verbessert die Cashflow-Situation bei der Kreditbedienung. Zudem erlaubt das deutsche Steuerrecht einen späteren Wechsel zur linearen Abschreibung. Diesen Schritt gehen Investoren typischerweise, wenn der lineare Abschreibungsbetrag den degressiven übersteigt.

Lineare Abschreibung und Sonder-AfA kombinieren

Neben der degressiven Methode bietet die lineare Abschreibung die Basis für alle Gebäudetypen. Für nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude beträgt der Satz drei Prozent pro Jahr. Für ältere Bestandsimmobilien gelten weiterhin die Sätze von zwei Prozent (Baujahr nach 1924) oder 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925).

Für ökologische Spitzenprojekte gibt es einen weiteren Hebel: die Sonderabschreibung nach §7b EStG. Erreicht ein Neubau den Effizienzhaus-40-Standard und trägt das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), können Investoren vier Jahre lang je fünf Prozent der Herstellungskosten abschreiben. Die förderfähigen Kosten sind auf 5.200 Euro pro Quadratmeter gedeckelt.

Immobilienberater betonen das große Potenzial der Kombination. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es legal, die degressive AfA (5%) mit der Sonder-AfA (5%) zu kombinieren. Das kann zu einer anfänglichen jährlichen Abschreibung von bis zu zehn Prozent führen – ein enormer Schub für die Projektrendite.

Grundstückswert korrekt abspalten

Die Grundlage jeder AfA-Berechnung ist die korrekte Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenwert. Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden, der Bodenwert bleibt dauerhaft bestehen. Die genaue Aufteilung führt oft zu Diskussionen mit dem Finanzamt.

Das Bundesfinanzministerium stellt ein Standard-Berechnungstool bereit. In Ballungsräumen wie München oder Frankfurt weist dieses Tool jedoch oft einen unvorteilhaft hohen Bodenwertanteil aus. Die 7. Verordnung brachte hier klarere Richtlinien auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Ermittelt das Standardverfahren einen überhöhten Bodenwert, raten Steuerexperten dringend zu einem separaten, standardisierten Verkehrswertgutachten. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine größere Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung und sichert über die Halteperiode Tausende Euro Steuerersparnis.

Analyse: Steuerpolitik als Antwort auf die Wohnungskrise

Die aktuelle Steuerlandschaft spiegelt den Spagat der Politik wider: fiskalische Zwänge einerseits, der dringende Bedarf an neuem Wohnraum andererseits. Die Bauwirtschaft kämpft seit 2022 mit geopolitischen Krisen, Lieferengpässen und stark gestiegenen Finanzierungskosten.

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Indem der Gesetzgeber die degressive AfA beibehielt und den Zugang zu Nutzungsdauergutachten sicherte, will er private Immobilieninvestitionen wieder attraktiv machen. Die Entscheidung des Bundesrats war pragmatisch. Restriktive Gutachtervorgaben hätten die dringend benötigte Modernisierung des Bestands weiter ausgebremst.

Ausblick: Dokumentation wird strenger geprüft

Für das restliche Jahr 2026 müssen sich Vermieter auf eine genauere Prüfung ihrer Wertermittlungsunterlagen einstellen. Zwar wurde das Schreckensszenario eines Gutachter-Monopols verhindert, doch die Finanzverwaltung wird die methodische Qualität der eingereichten Berichte genau prüfen. Oberflächliche oder automatisierte Online-Gutachten haben kaum eine Chance.

Für Neubauprojekte ist der Planungshorizont mit der degressiven AfA bis Ende 2029 klar. Künftige Gesetzesanpassungen könnten Steuervorteile jedoch noch stärker an Energieeffizienz und nachhaltige Baustoffe knüpfen. Immobilienbesitzer sollten ihre Steuerplanung früh in die Bau- oder Kaufphase integrieren, private und vermietete Finanzen strikt trennen und zertifizierte Steuerexperten konsultieren. So lassen sich die dynamischen Abschreibungsmöglichkeiten des Jahres 2026 voll ausschöpfen.