Steuerfalle für Bauherren: Keine Sonder-AfA bei Ersatzneubauten

Ein Grundsatzurteil schließt Ersatzneubauten ohne Wohneinheiten-Plus von der steuerlichen Förderung nach § 7b EStG aus. Die Sonder-AfA ist nun strikt an die Schaffung neuen Wohnraums geknüpft.

Eine restriktive Auslegung des Bundesfinanzhofs zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird für Immobilieninvestoren zur kostspieligen Falle. Ersatzneubauten ohne zusätzliche Wohneinheiten sind von der attraktiven Förderung ausgeschlossen – eine klare Ansage an die Branche.

Das Aus für geförderte Luxus-Sanierungen

Der Kern des Problems ist ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom August 2025. Das Gericht wies den Antrag eines Eigentümers ab, der ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen hatte, um ein neues, energieeffizientes Haus auf demselben Grundstück zu errichten. Die Begründung: Der Gesetzgeber wolle mit der Sonder-AfA ausschließlich neuen Wohnraum schaffen und die Wohnungsknappheit bekämpfen. Ein bloßer Ersatz bestehenden Wohnraums durch neuen erfülle diesen Zweck nicht.

„Die Schaffung einer ‚neuen‘ Wohnung im technischen Sinne reicht nicht aus, wenn der gesamte Wohnungsbestand auf dem Grundstück nicht erhöht wird“, stellte das Gericht klar. Diese Linie hat sich mit der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2025 und aktuellen Verwaltungsanweisungen verfestigt. Für die Planungen 2026 bedeutet das eine erzwungene strategische Kehrtwende.

Anzeige

Passend zum Thema Abschreibungen: Viele Immobilieninvestoren unterschätzen, wie stark BFH-Urteil und Jahressteuergesetz 2025 die Sonder‑AfA nach § 7b verändern – und wie deutlich das die steuerliche Rendite drücken kann. Der kostenlose 19‑seitige Report „Abschreibung von A‑Z“ erklärt verständlich, welche Abschreibungs‑Spielräume bleiben, wie Sie Sonderabschreibungen korrekt prüfen und Ihre Liquidität durch gezielte Abschreibungsstrategien optimieren. Mit Praxisbeispielen und sofort anwendbaren Tipps. Jetzt Gratis‑Abschreibungs‑Leitfaden herunterladen

Die neue Regel: Nur Zubau wird gefördert

Die Steuerverwaltung wendet das „Zusätzlichkeits-Kriterium“ nun rigoros an. Die lukrative Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent pro Jahr – zusätzlich zur linearen AfA – steht nur noch Projekten zu, die die Anzahl der Wohneinheiten nachweislich erhöhen.

Was bedeutet das konkret für Bauherren?
* Ausschluss: Der Ersatz eines Einfamilienhauses durch ein neues Einfamilienhaus ist nicht förderfähig.
* Voraussetzung: Der Neubau muss mehr Einheiten schaffen als zuvor (z.B. Umwandlung in ein Doppelhaus oder Mehrfamilienhaus).
* Handlungsdruck: Projekte in der Planung müssen sofort überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Die Konsequenz ist ein strategischer Schwenk von der Erneuerung zur Nachverdichtung. Steuerberater raten Investoren derzeit, Baupläne zu modifizieren, um mindestens eine zusätzliche, unabhängige Wohneinheit (z.B. eine Einliegerwohnung) zu schaffen. „Die Ära der subventionierten Luxus-Ersatzneubauten ist vorbei“, kommentiert ein Branchenbericht. Der Steuervorteil sei nun ausschließlich an die quantitative Erweiterung des Wohnungsmarktes geknüpft.

Hohe finanzielle Relevanz in schwierigem Umfeld

Diese Einschränkung trifft die Branche in einer anspruchsvollen Phase. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG war einer der letzten verbliebenen, starken steuerlichen Hebel für den Wohnungsbau – besonders vor dem Hintergrund des hohen Zinsniveaus der Jahre 2024 und 2025. Der Verlust des Benefits kann die steuerliche Gesamtrendite eines Projekts um mehrere Prozentpunkte schmälern.

Der Gesetzgeber signalisiert mit der Nichtkorrektur im Jahressteuergesetz, dass er mit der richterlichen Einschränkung einverstanden ist. Die Förderung soll gezielt dort ankommen, wo sie den angespannten Wohnungsmarkt tatsächlich entlastet.

Ausblick 2026: Dokumentation und frühzeitige Klärung

Für das kommende Jahr zeichnet sich ein klares Bild ab: Das „Schlupfloch“ für Modernisierungen durch Totalersatz ist geschlossen. Experten prognostizieren einen Rückgang von Ersatzneubau-Projekten im Mietwohnungssektor, während kleinere Mehrfamilienhaus-Projekte leicht zulegen könnten.

Die dringende Empfehlung an Investoren lautet: Dokumentieren Sie die „Vorher-Nachher“-Wohnungszahl penibel. Im Zweifelsfall sollte vor Beginn der Abrissarbeiten eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt eingeholt werden, um böse steuerliche Überraschungen zu vermeiden.

§ 7b EStG im Überblick (Stand: Dezember 2025)

• Förderung: Sonderabschreibung von bis zu 5 % p.a. über 4 Jahre.
• Bedingung: Schaffung neuer, zuvor nicht existierender Mietwohnungen.
• Ausschluss: Ersatz bestehenden Wohnraums ohne Erhöhung der Einheitenanzahl.
• Kostenobergrenze: Baukosten sind begrenzt (2024/2025 angepasst).
• Effizienzstandard: Projekte ab Baubeginn 1.1.2023 müssen Effizienzhaus-40-/QNG-Standard erfüllen.

Anzeige

PS: Planen Sie einen Ersatzneubau oder ein Nachverdichtungsprojekt? Dann sollten Sie die konkreten steuerlichen Optionen und Dokumentationspflichten kennen: Der Gratis‑Report erläutert, welche steuerlichen Alternativen (Sonderabschreibungen, Investitionsabzugsbetrag, degressive AfA) noch greifen, wie Effizienzstandards und Kostenobergrenzen zusammenwirken und welche Nachweise das Finanzamt erwartet. Nutzen Sie die Praxis‑Checkliste, um Planungsfehler zu vermeiden und die steuerliche Rendite zu sichern. Abschreibungs‑Report jetzt anfordern