Steueränderungsgesetz 2025: Flächenschlüssel wird Vorsteuer-Standard
25.12.2025 - 08:13:12Das neue Steueränderungsgesetz beendet den Rechtsstreit um die Vorsteueraufteilung in Immobilien. Ab 2026 gilt vorrangig die Nutzflächenmethode, was mehr Planungssicherheit schafft.
Der Bundesrat ebnete am 19. Dezember den Weg für mehr Steuerklarheit im Immobiliensektor. Das Steueränderungsgesetz 2025 macht die Nutzflächenmethode zum vorrangigen Maßstab für die Vorsteueraufteilung in gemischt genutzten Gebäuden. Ab 1. Januar 2026 endet damit ein jahrelanger Rechtsstreit zwischen nationaler und europäischer Rechtsprechung.
Gesetzliche Klarheit nach langem Methodenstreit
Das Herzstück der Reform ist § 15 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz. Für Eigentümer gemischt genutzter Immobilien – etwa mit Wohnungen (steuerfrei) und Büros (steuerpflichtig) – war lange unklar, wie sie die abzugsfähige Vorsteuer auf Bau- und Instandhaltungskosten berechnen müssen. Während der Europäische Gerichtshof (EuGH) den Umsatzschlüssel als objektivste Methode ansah, beharrte der Bundesfinanzhof (BFH) auf dem Flächenschlüssel.
Mit dem neuen Gesetz setzt sich die deutsche Verwaltungsauffassung durch. Wie Experten von Haufe und Rödl & Partner in Analysen zwischen dem 22. und 24. Dezember bestätigten, ist die Flächenmethode jetzt gesetzlich verankert. Der Umsatzschlüssel ist nur noch erlaubt, wenn die Flächenaufteilung zu einem „nicht sachgerechten“ Ergebnis führt.
Viele Eigentümer gemischt genutzter Immobilien stehen nun vor konkreten Umsetzungsfragen: Ab 2026 bestimmt der Flächenschlüssel maßgeblich, wie viel Vorsteuer Sie bei Dachsanierungen, Modernisierungen oder gemeinsamen Instandhaltungen abziehen dürfen. Ein kostenloses Umsatzsteuer-E-Book erklärt praxisnah, wie Sie Vorsteuer korrekt aufteilen, typische Prüfungsfehler vermeiden und Ihre Buchführung sowie Verträge an die neue Rechtslage anpassen – inklusive Muster-Checkliste und 5 Praxistipps zur direkten Anwendung. Jetzt kostenlosen Umsatzsteuer-Guide herunterladen
„Damit endet das Methoden-Shopping bei komplexen Immobilienprojekten“, kommentieren Rödl-&-Partner-Experten. „Der Gesetzgeber folgt der baulichen Realität: Nicht schwankende Mieteinnahmen, sondern die physische Struktur bestimmt den Verbrauch von Bauleistungen.“
So funktioniert der neue Vorrang der Fläche
Die Nutzflächenmethode vereinfacht die Compliance für tausende Vermieter und Verwalter. Das Prinzip: Die abzugsfähige Vorsteuer errechnet sich rein aus dem Quadratmeter-Verhältnis der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile.
Beispiel: In einem 1.000-Quadratmeter-Gebäude werden 600 Quadratmeter gewerblich (steuerpflichtig) und 400 Quadratmeter wohnlich (steuerfrei) vermietet. Nach dem Flächenschlüssel darf der Eigentümer genau 60 Prozent der Vorsteuer auf allgemeine Gebäudekosten – etwa eine Dachsanierung – abziehen.
Diese Methode ist statisch und vorhersehbar. Sie schwankt nicht, wenn die Gewerbemiete steigt, die Wohnmiete aber stabil bleibt. Der bisher oft genutzte Umsatzschlüssel hingegen orientierte sich an den Einnahmen. In hochpreisigen Geschäftsvierteln konnte das zu deutlich höheren Vorsteuerabzügen führen – was das Finanzministerium als überhöht ansah.
Wann der Umsatzschlüssel noch gilt
Das neue Gesetz verbietet die Umsatzmethode nicht komplett, schränkt sie aber stark ein. Ausnahmen sind nur möglich, wenn es erhebliche Unterschiede in Ausstattung und Bauqualität gibt.
Ein typischer Fall: Ein Gebäudekomplex mit einem High-End-Einkaufszentrum (hohe Baukosten pro Quadratmeter) und einfachem Sozialwohnungsbau (niedrige Kosten). Hier würde der reine Flächenschlüssel den Vorsteuerabzug für den teuren Gewerbeteil unfair beschneiden.
„Die Beweislast liegt jetzt eindeutig beim Steuerpflichtigen“, heißt es in einer Kommentierung vom 23. Dezember. „Früher konnte man mit allgemeinen wirtschaftlichen Argumenten arbeiten. Jetzt muss man substantielle bauliche Unterschiede nachweisen, die den Flächenschlüssel ungenau machen.“
Reaktion der Immobilienbranche und Umsetzung
Die Branche reagiert mit vorsichtigem Optimismus. Zwar verlieren einige Investoren die Möglichkeit zur Steueroptimierung über den Umsatzschlüssel. Der Gewinn an Rechtssicherheit wiegt diesen Nachteil aber auf.
„Das ständige Prozessrisiko bei der Vorsteueraufteilung war ein erheblicher Kostenfaktor für Portfoliomanager“, erklären Branchenvertreter. „Zu wissen, dass der Flächenschlüssel Standard ist, ermöglicht genauere Finanzplanungen bereits in der Entwicklungsphase.“
Die Zeit für die Umstellung ist knapp. Das am 19. Dezember beschlossene Gesetz gilt für Wirtschaftsjahre ab dem 1. Januar 2026. Steuerabteilungen und Softwareanbieter für die Immobilienverwaltung haben nur ein kurzes Zeitfenster zur Anpassung ihrer Systeme.
Offene Fragen: Die Rolle des Bundesfinanzhofs
Auch mit dem neuen Gesetz bleibt der BFH gefragt. Der Gesetzestext verwendet unbestimmte Rechtsbegriffe wie „sachgerecht“ und „präzise“. Wann genau ist eine Abweichung vom Flächenschlüssel gerechtfertigt?
Erste Rechtsstreitigkeiten werden sich voraussichtlich daran entzünden, wie groß der Unterschied in der Bauqualität sein muss. Reichen 20 Prozent höhere Baukosten pro Quadratmeter? Oder sind 50 Prozent nötig?
Bis hierzu höchstrichterliche Klarheit besteht, raten Steuerberater für das Steuerjahr 2026 zu einer konservativen Herangehensweise: Grundsätzlich vom Flächenschlüssel ausgehen – und Abweichungen nur bei eindeutig und umfassend dokumentierbaren Qualitätsunterschieden beantragen.
Nach über einem Jahrzehnt Debatte scheint der Methodenstreit damit gesetzlich beendet. Ab Januar 2026 regiert der Quadratmeter die Steuerbilanz.
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