Steuer-Wende: Kürzere Abschreibung für Altbauten jetzt möglich

Finanzverwaltung akzeptiert kürzere Nutzungsdauern für Altimmobilien. Bundestag beschließt Entlastungsbonus und Reformen im Steuerrecht.

Die deutsche Finanzverwaltung lenkt ein: Nach jahrelangem Streit akzeptiert sie nun kürzere Nutzungsdauern für ältere Immobilien. Zeitgleich beschloss der Bundestag das neunte Steuerberatungsänderungsgesetz – ein Paket, das Vermieter und Steuerzahler gleichermaßen entlasten soll.

Durchbruch bei der Gebäude-AfA

Der jahrelange Konflikt zwischen Immobilieneigentümern und Finanzämtern über die Restnutzungsdauer von Gebäuden ist entschärft. Bisher schrieb das Gesetz für Wohnimmobilien eine lineare Abschreibung über 50 Jahre vor – satte zwei Prozent pro Jahr. Vermieter älterer, unsanierter Objekte – konkret: Gebäude über 30 Jahre – wollten diesen Zeitraum jedoch auf bis zu 15 Jahre verkürzen. Das klingt technisch, hat aber handfeste Vorteile: Eine kürzere Nutzungsdauer erhöht die jährliche Abschreibung (AfA) und senkt damit die Steuerlast auf Mieteinnahmen deutlich.

Anzeige

Um die Rendite einer Immobilie zu optimieren, müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen präzise am Markt ausrichten und rechtssicher begründen. Dieser kostenlose Mietspiegel-Report liefert eine detaillierte Analyse für deutsche Städte und zeigt, wie Sie Fehler bei Preisanpassungen vermeiden. Mietspiegel-Analyse 2026 jetzt kostenlos herunterladen

Der rechtliche Durchbruch kam durch Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28. Juli 2021 und 23. Januar 2024. Die Richter stellten klar: Eigentümer müssen keine aufwendigen technischen Gutachten vorlegen, um eine kürzere Nutzungsdauer zu begründen. Einfachere Wertermittlungen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reichen oft aus. Die Finanzverwaltung hatte sich lange gegen diese Entscheidungen gestemmt – doch Ende 2025 gab sie nach.

Die finanziellen Auswirkungen sind enorm. Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro, wovon 300.000 Euro auf das Gebäude entfallen, spart ein Vermieter mit 40 Prozent Steuersatz über 15 Jahre rund 120.000 Euro – verglichen mit gerade einmal 36.000 Euro bei der Standard-AfA über 50 Jahre. Steuerberater empfehlen trotz der Verwaltungskonzession weiterhin qualifizierte Bausubstanzgutachten, um bei Betriebsprüfungen gewappnet zu sein.

Neuntes Steuerberatungsänderungsgesetz beschlossen

Am 24. April 2026 passierte das Neunte Steuerberatungsänderungsgesetz den Bundestag. Kernstück ist ein steuer- und sozialabgabenfreier „Entlastungsbonus“ von bis zu 1.000 Euro für Arbeitgeberzahlungen bis zum 30. Juni 2027.

Das Gesetz greift auch strukturelle Probleme der Branche auf: Es verschärft das Verbot der Drittbeteiligung an Steuerberatungskanzleien und schafft die Pflicht ab, für zusätzliche Zweigstellen einen eigenen Leiter zu benennen. Zudem werden die Regeln für Lohnsteuerhilfevereine modernisiert.

Für die Immobilienwirtschaft besonders relevant: Die Übergangsregelungen für Personengesellschaften im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) werden verlängert. Der Bundesrat prüft das Gesetz am 8. Mai 2026 in zweiter Lesung – zeitgleich mit der zweiten Lesung des Betriebsrentenstärkungsgesetzes, das ein Standard-Rentendepot ohne klassische Garantien und eine flexible Auszahlungsphase bis zum 85. Lebensjahr vorsieht.

Politischer Druck für Vereinfachung

Die Komplexität des Steuerrechts ist zum Politikum geworden. Hessens Finanzminister Alexander Lorz (CDU) gestand am 28. April 2026, dass er selbst seit Jahrzehnten einen Steuerberater für seine eigene Erklärung braucht – sein Berufsleben als Professor sei einfach zu verzwickt. Lorz befürwortet das Pilotprojekt „Die Steuer macht das Amt“, das in Hessen bereits 200.000 Vorschläge versendet hat. Er plädiert für höhere Pauschalen und weniger „Einzelfallgerechtigkeit“ zugunsten von Verwaltungseffizienz.

Die Union (CDU/CSU) legte am selben Tag ein umfassendes Steuerreformkonzept vor. Die Vorschläge von Yannick Bury (CDU) und Florian Dorn (CSU) umfassen:
- Abschaffung des Solidaritätszuschlags
- Anhebung des Grundfreibetrags um 1.000 Euro
- Spitzensteuersatz von 42 Prozent erst ab 85.000 Euro
- Erhöhung des „Reichensteuersatzes“ von 45 auf 47,5 Prozent

Ein Steuerzahler mit 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen würde demnach rund 1.400 Euro jährlich entlastet. SPD-Chef Lars Klingbeil arbeitet derweil an einem Gegenkonzept, das vor allem Menschen mit Bruttomonatsgehältern zwischen 2.500 und 3.000 Euro entlasten soll. Klingbeil kündigte zudem an, die Straffreiheit bei Selbstanzeigen von Steuerhinterziehung einzuschränken – sie soll künftig nur noch strafmildernd wirken, nicht mehr strafbefreiend.

BFH-Urteile zu Profisport und Umsatzsteuer

Der Bundesfinanzhof hat Ende April 2026 weitere richtungsweisende Entscheidungen getroffen. Ein Urteil vom 26. April betrifft den Profifußball: Unterschriftsprämien für Spieler, die gegen eine Ablöse wechseln, sind nicht sofort als Betriebsausgaben abziehbar. Sie müssen als Anschaffungskosten für die „Spielerlizenz“ aktiviert und über die Vertragslaufzeit abgeschrieben werden. Nur bei Vertragsverlängerungen oder ablösefreien Transfers ist der sofortige Abzug möglich.

Im Umsatzsteuerrecht stellte der BFH am 23. April klar: Der Vorsteuerabzug aus Anzahlungsrechnungen ist auch dann zulässig, wenn das Wort „Anzahlung“ nicht explizit erwähnt wird – sofern andere Umstände die Art der künftigen Leistung erkennen lassen. Zudem entschieden die Richter, dass Klagen gegen Fristsetzungen zur Mittelverwendung gemeinnütziger Organisationen unzulässig sind, weil solche Fragen im regulären Steuerfestsetzungsverfahren geklärt werden müssen.

Anzeige

Ob Vorsteuerabzug oder Kleinunternehmerregelung – das Umsatzsteuerrecht birgt für Selbstständige und Unternehmer zahlreiche finanzielle Fallstricke. Dieser kostenlose PDF-Ratgeber liefert Ihnen sofortige Antworten auf alle steuerrelevanten Fragen und schützt Sie vor teuren Nachzahlungen. Gratis-Umsatzsteuer-Ratgeber jetzt sichern

Zwischen Wachstum und Komplexität

Die deutsche Steuerlandschaft steckt in einem grundlegenden Dilemma: Die Wirtschaft braucht Impulse, doch das Steuerrecht wird immer komplizierter. Laut OECD lag die Steuerlastquote 2025 bei 49,3 Prozent – ein Anstieg um 1,34 Prozentpunkte. Die EU-Kommission erwartet für 2026 zwar ein Plus von 2,5 Prozent bei Bauinvestitionen, doch Hessen meldet Stagnation: Die Baugenehmigungen stiegen im Februar 2026 nur um 1,7 Prozent im Jahresvergleich.

Die Lockerung der AfA-Regeln für Altbauten ist ein seltenes Beispiel für Bürokratieabbau. Der allgemeine Trend geht jedoch zu gezielten Entlastungen wie dem 1.000-Euro-Bonus oder der Aktivrente. Seit dem 1. Januar 2026 dürfen Rentner bis zu 2.000 Euro monatlich aus Job und Rente steuerfrei verdienen – in Kombination mit dem Grundfreibetrag ergibt sich eine Steuerfreigrenze von 36.348 Euro.

Ausblick Mai 2026

Ab dem 1. Mai sinken die Energiesteuern auf Kraftstoffe für zwei Monate: Diesel und Benzin werden bis zu 17 Cent pro Liter günstiger. Am Immobilienmarkt zeichnet sich ein Käufermarkt ab, besonders in Berlin, wo Banken strengere Finanzierungskriterien anlegen.

Für Rentner wird der Juli 2026 spannend: Die Rentenerhöhung um 4,24 Prozent bringt viele erstmals über den Grundfreibetrag von 12.348 Euro – sie werden steuerpflichtig. Der schrittweise Übergang zur vollen Rentenbesteuerung setzt sich fort: Wer 2026 in Rente geht, versteuert 84 Prozent seiner Bezüge. Die volle Besteuerung von 100 Prozent ist erst für 2058 vorgesehen – eine bewusste Strategie, um Doppelbesteuerung zu vermeiden, unterstützt durch die seit 2023 vollständige Abzugsfähigkeit der Rentenbeiträge.