Safestore-Aktie im Check: Lohnt sich der Einstieg für deutsche Anleger jetzt?

Selfstorage-Boom, Zinssorgen und britischer Immobilienmarkt: Die Safestore-Aktie bewegt sich seit Monaten seitwärts. Wo sehen Profis jetzt Chancen – und welches Risiko tragen deutsche Anleger wirklich?

Bottom Line zuerst: Die Safestore-Aktie steht exemplarisch für ein Nischen-Immobiliensektor, der vom Selfstorage-Boom profitiert – aber gleichzeitig unter Zinsen und schwachem UK-Immomarkt leidet. Für deutsche Anleger eröffnet sich damit eine selten beachtete, aber interessante Dividenden- und Diversifikationsstory.

Was Sie jetzt wissen müssen: Safestore Holdings plc ist der größte Selfstorage-Anbieter in Großbritannien und stark in Frankreich, Spanien und den Niederlanden vertreten. Die Aktie ist in Deutschland handelbar, korreliert teils mit europäischen REITs – und wird von Analysten trotz Kursdruck überwiegend positiv gesehen.

Analyse: Die Hintergründe des Kursverlaufs

Safestore Holdings plc (ISIN GB00B1N7Z094) ist ein spezialisierter Immobilienwert, der Lagerräume an Privat- und Geschäftskunden vermietet. Das Geschäftsmodell kombiniert Immobilienbesitz mit dem laufenden Cashflow eines Serviceunternehmens – ein Grund, warum viele Analysten es als relativ robust einstufen.

In den letzten Quartalen stand die Aktie jedoch, wie viele börsennotierte Immobilienwerte, klar unter Druck. Steigende Zinsen in Großbritannien und der Eurozone haben die Bewertung zinssensitiver Titel gedrückt, gleichzeitig ist der britische Immobilienmarkt von Unsicherheit und Zurückhaltung geprägt.

Kennzahl	Einordnung
Geschäftsmodell	Selfstorage-Immobilien mit wiederkehrenden Mieteinnahmen
Regionale Schwerpunkte	Großbritannien, Frankreich, Spanien, Niederlande, teilweise Deutschland als Zielmarkt über Investoren
Zinssensitivität	Hoch – wie bei anderen Immobilien- und REIT-ähnlichen Werten
Typische Anleger	Dividenden- und Einkommensinvestoren, langfristig orientierte Immobilienanleger
Verfügbarkeit in Deutschland	Handelbar über Xetra/Frankfurt und gängige Online-Broker

Warum deutsche Anleger hinschauen sollten: Safestore bietet Zugang zu einem Teil des Immobilienmarkts, der in Deutschland kaum börsennotiert ist: Selfstorage. Während hierzulande Anbieter wie MyPlace Storage eher privat oder nicht in vergleichbarer Struktur gelistet sind, können deutsche Investoren über Safestore indirekt am europäischen Trend zu mehr Lagerfläche pro Kopf partizipieren.

Hinzu kommt: Die Erträge von Safestore sind überwiegend in Pfund und Euro, was als Diversifikation zu rein eurodominierten Immobilienportfolios dienen kann. Für deutsche Investoren bedeutet das allerdings zugleich ein klar identifizierbares Währungsrisiko – vor allem gegenüber dem Pfund.

In den jüngsten Unternehmensupdates (laut Investor-Relations-Unterlagen und Finanzportalen) zeigt sich ein gemischtes Bild: operative Kennzahlen wie Auslastung und durchschnittliche Miete pro Quadratmeter halten sich vergleichsweise stabil, während Neubewertungen der Immobilienbestände durch das Zinsumfeld auf den Nettoinventarwert drücken.

Das Muster ist typisch: Die operative Leistung ist okay bis solide, die Bilanzseite (Bewertung der Objekte) leidet unter den höheren Renditeanforderungen des Marktes. Genau hier entsteht für langfristig orientierte Anleger potenziell eine Bewertungs-Chance – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben stabil oder sinken wieder.

Makro-Faktor Zinsen: Warum Safestore parallel zu DAX-REITs schwankt

Für deutsche Anleger ist interessant, dass Safestore häufig ähnliche Kurstrends zeigt wie deutsche und europäische Immobilienwerte – etwa Vonovia, LEG oder REIT-Strukturen, auch wenn das Kerngeschäft unterschiedlich ist. Der gemeinsame Nenner: die Abhängigkeit von Finanzierungskosten und Immobilienbewertungen.

Steigende Kapitalmarktzinsen in Europa und Großbritannien verteuern Refinanzierungen, drücken auf die Barwerte künftiger Cashflows und führen zu Bewertungsabschlägen auf Immobilienportfolios. Das spiegelt sich auch bei Safestore.

Gleichzeitig unterscheidet sich Safestore von klassischen Wohnungsvermietern: Mietverträge sind kürzer, Preise lassen sich schneller anpassen, die Nachfrage ist stärker konjunktursensitiv, aber auch flexibler. In Boomphasen profitieren Selfstorage-Anbieter häufig überproportional, in Rezessionen kann die Nachfrage nach zusätzlichen Lagerräumen allerdings ebenfalls steigen – etwa durch Unternehmensumstrukturierungen oder Umzüge.

Selfstorage-Trend: Strukturelles Wachstum trotz Konjunktur

Ein Kernargument der Bullen: Selfstorage gilt als strukturell wachsender Markt. Gründe:

• Urbanisierung, kleinere Wohnungen, weniger Stauraum – steigende Nachfrage nach externen Lagerflächen.
• E-Commerce und Kleingewerbe nutzen flexible Lagerboxen als Mini-Logistikstandorte.
• Demografische Effekte (Umzüge, Erbschaften, Scheidungen) erhöhen den Bedarf an Zwischenlagerung.

Europa ist im Vergleich zu den USA in diesem Segment noch unterentwickelt. Dort ist Selfstorage deutlich verbreiteter, und US-Anbieter wie Public Storage oder Extra Space Storage werden als etablierte REITs hoch gehandelt. Safestore positioniert sich als einer der europäischen Konsolidierer dieses Marktes.

Für deutsche Anleger, die bereits stark in heimische Immobilienwerte investiert sind, kann Safestore daher eine thematische Beimischung sein: Immobilien plus Servicemodell mit höherer operativer Hebelwirkung, dafür aber auch etwas höherer Volatilität.

Risiken: Worauf besonders deutsche Privatanleger achten sollten

Bevor Sie die Safestore-Aktie ins Depot legen, sollten Sie einige Punkte kritisch prüfen:

• Zins- und Refinanzierungsrisiko: Wie stark steigen die durchschnittlichen Finanzierungskosten in den kommenden Jahren? Wie lange sind bestehende Kredite festgeschrieben?
• Bewertungsrisiko der Immobilien: Weitere Abwertungen könnten den Nettoinventarwert (NAV) drücken – ein wichtiger Referenzpunkt für institutionelle Investoren.
• Währungsrisiko GBP/EUR: Als deutscher Anleger tragen Sie zusätzlich Kursschwankungen des Pfunds.
• Regulatorische Risiken: Veränderungen bei Gewerbesteuern, Immobiliensteuern oder Auflagen können die Rendite beeinflussen.
• Wettbewerb: Neue Marktteilnehmer und Plattformmodelle (Online-Vermittler, Sharing-Konzepte) könnten die Margen unter Druck setzen.

Für Anleger, die primär auf stabile und wachsende Dividenden setzen, ist entscheidend, wie konservativ Safestore seine Ausschüttungspolitik ausgestaltet. Immobilienwerte mit zu aggressiver Ausschüttung stoßen in Zinswendephasen schnell an Grenzen – Liquidität für Investitionen und Schuldentilgung wird dann knapp.

Das sagen die Profis (Kursziele)

Finanzportale und Analystenhäuser, die Safestore regelmäßig covern, zeichnen derzeit ein überwiegend konstruktives Bild, auch wenn die Euphorie der Niedrigzinsjahre verflogen ist. Viele Häuser führen den Titel weiterhin mit einer positiven oder neutralen Einstufung und sehen Aufwärtspotenzial, falls sich das Zinsumfeld entspannt.

Die Argumentation der Profi-Investoren lässt sich vereinfacht so zusammenfassen:

• Bewertung: Im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt wird Safestore mit einem Abschlag auf den historischen Multiples gehandelt, was zum Teil das höhere Zinsniveau widerspiegelt.
• Bilanz: Die Verschuldung wird als grundsätzlich beherrschbar eingestuft, mit jedoch erhöhter Sensitivität gegenüber weiteren Zinsschritten.
• Cashflow-Qualität: Wiederkehrende Mieteinnahmen, relativ kurze Vertragslaufzeiten und Preisanpassungsmöglichkeiten werden als Pluspunkte bewertet.
• Dividende: Die Ausschüttung gilt als attraktiv, aber in einem Umfeld strukturell höherer Zinsen müssen Dividendensteigerungen durch operatives Wachstum unterlegt sein.

Für deutsche Anleger wichtig: Viele europäische Immobilienanalysten vergleichen Safestore mit anderen börsennotierten Selfstorage-Werten und REITs sowie mit europäischen Wohnimmobilienkonzernen. Wer bereits in DAX-Immobilienwerte investiert ist, sollte deshalb prüfen, ob sich die Safestore-Story sinnvoll ergänzt – oder ob lediglich ein weiteres zinsabhängiges Risiko im Depot landet.

Wie könnte ein Szenario für Anleger aussehen?

• Basisszenario: Zinsen bleiben auf hohem, aber stabilen Niveau. Safestore wächst moderat, Dividenden werden gehalten oder leicht erhöht. Die Aktie pendelt um eine Bewertungszone, die von Cashflow und NAV bestimmt wird.
• Positivszenario: Zinswende nach unten, Immobilien-NAVs stabilisieren sich oder steigen, Selfstorage-Wachstum zieht an – Bewertungsmultiples weiten sich aus, die Aktie reagiert überproportional.
• Negativszenario: Weitere Zinserhöhungen oder Rezessionsängste drücken gleichzeitig auf Nachfrage, Bewertung und Refinanzierungskosten.

In allen Szenarien zeigt sich: Safestore ist kein „sicherer Hafen", aber ein spezialisierter Immobilien-Titel mit klar identifizierbaren Treibern. Wer versteht, wie stark das Zinsregime die Bewertung beeinflusst, kann Timing und Positionsgröße besser steuern.

Fazit für deutsche Anleger: Safestore ist kein Massenwert wie DAX-Schwergewichte, sondern eine thematische Spezialposition. Wer das Zusammenspiel von Zinsen, Immobilien-NAV und Selfstorage-Nachfrage versteht, kann die Aktie gezielt als Diversifikationsbaustein oder Dividendenbeimischung nutzen – sollte sich der Risiken aber bewusst sein und nicht allein auf vergangene Performance oder Einzelmeinungen in den sozialen Medien vertrauen.