Realty Income: Una alianza estratégica con Apollo para optimizar su financiación

Realty Income forma empresa conjunta con Apollo para financiar su cartera minorista, mejorando su balance y diversificando su capital.

El gigante inmobiliario estadounidense Realty Income ha anunciado una importante maniobra en su estrategia de gestión de capital. La compañía ha establecido una empresa conjunta estructurada con Apollo Global Management, un acuerdo que, según la dirección del REIT, le proporciona una fuente de financiación más ventajosa que las tradicionales emisiones de capital en los mercados públicos.

Una transacción con beneficios contables y a largo plazo

El núcleo de la operación es la creación de un vehículo conjunto que albergará una cartera de aproximadamente 500 propiedades minoristas en Estados Unidos. Los fondos de Apollo aportarán 1.000 millones de dólares a cambio de una participación del 49%, mientras que Realty Income conservará el 51% mayoritario y mantendrá la gestión operativa de los activos. La fecha prevista para el cierre de la transacción es el 31 de marzo de 2026.

Un aspecto clave del acuerdo es una opción de recompra. Realty Income podrá adquirir la participación de Apollo en cualquier momento entre el séptimo y el decimoquinto año, con una tasa interna de retorno máxima garantizada para Apollo del 6,875%. Esta cláusula permite a la empresa limitar sus costes de capital a largo plazo.

Adicionalmente, la operación reporta un beneficio significativo para el balance. Se espera que las agencias de rating Moody's y S&P califiquen el capital aportado por Apollo como capital permanente, lo que reforzará el perfil crediticio de Realty Income. En el asesoramiento de esta operación, Realty Income contó con Goldman Sachs, y Apollo con Wells Fargo.

El perfil de la cartera y la reacción del mercado

El portafolio inmobiliario incluido en el joint venture genera unos ingresos anuales por alquiler de alrededor de 140 millones de dólares. Los contratos de arrendamiento tienen una duración media ponderada restante de 9,1 años. Cabe destacar que aproximadamente el 28% de estos ingresos procede de inquilinos con calificación crediticia de grado de inversión (Investment-Grade).

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Los sectores más representados en la cartera son las tiendas de descuento (Dollar Stores), restaurantes de comida rápida, farmacias, supermercados y gimnasios.

Pese al anuncio de este acuerdo estratégico, la cotización de la acción de Realty Income experimentó un ligero retroceso el 19 de marzo, acompañado de un volumen de negociación notablemente inferior. Esta reacción no parece reflejar escepticismo hacia la operación en sí, sino más bien que el mercado ya había anticipado este tipo de movimientos. De hecho, las alianzas de capital privado se han vuelto cada vez más comunes en el sector REIT. Un ejemplo reciente es el acuerdo de Prologis con el fondo soberano GIC, formando una empresa conjunta de 1.600 millones de dólares centrada en propiedades logísticas.

Con este paso, Realty Income consolida su enfoque de financiar parte de su crecimiento a través de asociaciones de capital privado, diversificando así sus fuentes de financiamiento más allá de los mercados de capitales públicos.

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