Realty Income formaliza una alianza estratégica con Apollo

Realty Income y Apollo crean vehículo conjunto con 500 propiedades. El REIT mantiene ocupación del 99% y proyecta crecimiento del AFFO, reforzando su dividendo mensual.

Realty Income, el conocido REIT de alquileres mensuales, ha hecho oficial este martes su acuerdo de colaboración estratégica con el gigante de la inversión Apollo Global Management. La transacción, de gran envergadura, implica la venta de una participación del 49% en un vehículo conjunto recién creado. El precio acordado asciende a 1.000 millones de dólares y el activo subyacente es una cartera de aproximadamente 500 propiedades minoristas seleccionadas del propio portafolio de Realty Income. Un aspecto clave de la operación es su diseño estructural, concebido para que las agencias de calificación crediticia lo traten como capital propio, evitando así la necesidad de una emisión de nuevas acciones.

Fortaleza operativa y perspectivas de crecimiento

Los fundamentos del negocio se mantienen sólidos. Al cierre del ejercicio 2025, la ocupación de su cartera inmobiliaria se situó cerca del 99%. Además, durante el cuarto trimestre, los incrementos de renta en las renovaciones de contratos alcanzaron una tasa del 4,9%. En cuanto a los resultados, el AFFO (Fondo de Operaciones Ajustado) por acción creció un 2% en 2025, hasta los 4,28 dólares. La dirección de la compañía proyecta para 2026 un aumento adicional, que estima entre el 2,3% y el 3,3%.

El perfil de dividendos, un pilar para los inversores, sigue siendo robusto. El pago mensual, actualmente de 0,2705 dólares por acción, cuenta con una cobertura cómoda por parte del AFFO. Cabe destacar que Realty Income ha incrementado este dividendo de manera consecutiva durante 114 trimestres. En el mercado, el consenso analítico mantiene una recomendación de "Mantener" para la acción, con un precio objetivo de 65 dólares, lo que representa un potencial alcista de alrededor del 20% sobre su cotización actual.

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Una estrategia financiera multifacética

Esta operación con Apollo no es el único movimiento reciente de la empresa en los mercados de capitales. De forma paralela, el lunes anterior Realty Income colocó con éxito una emisión de bonos senior no garantizados por un importe de 800 millones de dólares. Estos títulos tienen vencimiento en abril de 2033 y ofrecen un cupón del 4,75%. La fecha de liquidación de esta emisión está prevista para el 7 de abril de 2026.

La estrategia de financiación incluye también un cross-currency swap por valor de 500 millones de dólares. Este instrumento financiero permitirá transformar una parte de la deuda en dólares en obligaciones denominadas en euros, logrando un tipo de interés efectivo en euros del 4,07%.

Para completar el cuadro, en marzo la firma suscribió un préstamo no garantizado con Goldman Sachs por 694 millones de dólares, con un plazo de vencimiento extendido hasta 2036. Gracias a todas estas operaciones, la liquidez total disponible para Realty Income se sitúa en aproximadamente 4.500 millones de dólares, proporcionando un amplio colchón para futuras oportunidades.

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