Realty Income apuesta por el capital privado y la logística con la compra de un almacén en Chicago

Realty Income adquiere almacén logístico en Chicago por $124M y forja alianzas con GIC y Apollo para reducir dependencia de alquileres tradicionales, impulsando AFFO por acción un 6,6%.

Realty Income acelera la transformación de su modelo de negocio. La adquisición de un almacén logístico en el área metropolitana de Chicago, valorada en 124 millones de dólares, y las alianzas estratégicas con GIC y Apollo dibujan un REIT cada vez menos dependiente de los ingresos por alquiler tradicionales y más volcado hacia la gestión de activos y las comisiones.

El inmueble, ubicado en University Park (Illinois), suma 910.800 pies cuadrados y está arrendado en su totalidad a Central Steel & Wire, filial de Ryerson Holding. El edificio, construido a medida en 2021, fue vendido por un joint venture formado por Affinius Capital y Venture One Real Estate. Se trata de la mayor transacción industrial individual en la región de Chicago en más de cinco años, excluyendo centros de datos y antiguas imprentas reconvertidas.

Los resultados del primer trimestre ofrecen una lectura mixta. Realty Income ingresó 1.550 millones de dólares, pero el beneficio por acción se quedó en 0,33 dólares, por debajo de los 0,40 que esperaba el mercado. La métrica que más siguen los inversores en REITs, el flujo de caja operativo ajustado (AFFO) por acción, subió un 6,6% hasta los 1,13 dólares. La compañía colocó 2.800 millones de dólares en nuevas inversiones durante el trimestre, con una rentabilidad ponderada inicial del 7,1%. La tasa de ocupación se mantuvo en el 98,9%, un nivel que refuerza la solidez operativa del portafolio, compuesto por más de 15.500 inmuebles.

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El movimiento institucional no es unánime. ProShare Advisors redujo su participación un 7,9% (unas 242.000 acciones) en el último periodo reportado, aunque conserva más de 2,8 millones de títulos. Al mismo tiempo, firmas como Envestnet Portfolio Solutions y Cascade Financial Partners incrementaron sus posiciones. En conjunto, los fondos de cobertura y otros inversores institucionales controlan el 70,8% de las acciones en circulación. El consenso de analistas es de mantener (“Hold”), con un precio objetivo conjunto de 67,35 dólares.

El verdadero foco estratégico está en el giro hacia el capital privado. Realty Income ha forjado alianzas con GIC y Apollo para canalizar inversiones recurrentes a través de vehículos privados, reduciendo así la dependencia de las emisiones de acciones ordinarias y de la deuda bancaria. La tubería de inversiones para el ejercicio fiscal se sitúa en 9.500 millones de dólares. Para apuntalar esa expansión, la compañía emitió bonos no garantizados por 800 millones de dólares con vencimiento en 2033, con una rentabilidad efectiva del 5,047%. Una parte se convirtió mediante un swap de divisas a deuda en euros, resultando en un cupón combinado del 4,16%.

En bolsa, la acción cerró a 53,45 euros, con un avance del 1,04% en la jornada, aunque en el último mes acumula una caída del 3,03%. Desde enero la revalorización es del 9,30%. El RSI se sitúa en 58,1, sin señales de sobrecompra ni sobreventa. La rentabilidad por dividendo ronda el 5,3%, un pilar que sigue atrayendo a los inversores de renta.

La junta de accionistas de este jueves pondrá sobre la mesa dos asuntos clave: los aspectos de gobernanza y, sobre todo, la hoja de ruta para escalar el modelo de asset management. Si Realty Income logra ejecutar su pipeline de 9.500 millones sin diluir la simplicidad de su propuesta de valor, conseguirá una base de crecimiento más amplia sin renunciar al perfil de dividendo que la ha caracterizado. La brecha entre el beneficio contable y el flujo de caja real, sin embargo, sigue siendo el punto que los analistas vigilan con más atención.

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