Österreichs neue Mietpreisbremse trifft nicht alle
14.01.2026 - 08:39:12
Seit Jahresbeginn gilt in Österreich eine neue Mietpreisbremse. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) soll explodierende Wohnkosten eindämmen. Doch eine wichtige Gruppe ist ausgenommen: die gemeinnützigen Bauvereinigungen.
Die Reform bringt klare Obergrenzen für Mieterhöhungen. Künftig sind Anpassungen nur noch einmal jährlich zum 1. April erlaubt. Maßstab ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres.
Ein Dämpfungsmechanismus soll extreme Sprünge verhindern: Liegt die Inflation über drei Prozent, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Teils angerechnet. Für stark regulierte Altbaumieten gelten sogar absolute Deckel:
* 2026: Maximal ein Prozent Erhöhung
* 2027: Maximal zwei Prozent Erhöhung
Ziel ist mehr Planbarkeit für Mieter und Schutz vor unkalkulierbaren Belastungen.
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Warum die Gemeinnützigen außen vor bleiben
Während der private Wohnungsmarkt gebremst wird, gelten die neuen Regeln nicht für den gemeinnützigen Sektor. Verträge nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sind ausgenommen.
Hintergrund ist das andere Geschäftsmodell. Rund 180 gemeinnützige Bauvereinigungen arbeiten nach dem Kostendeckungsprinzip – sie erwirtschaften keine Gewinne. Ihre Mieten decken nur Bau, Verwaltung und Instandhaltung. Eine zusätzliche Deckelung würde, so die Befürchtung, diese Kalkulation gefährden und notwendige Sanierungen unmöglich machen.
Ein Kompromiss mit Hintergrund
Die Ausnahme ist eine Reaktion auf Branchenproteste. GBV-Verbände hatten gewarnt: Frühere Deckelungen beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) hätten bereits zu massiven Einnahmeausfällen geführt. Bei stark gestiegenen Baukosten sei die Stabilität des gesamten Sektors in Gefahr.
Die Regierung verfolgt damit einen differenzierten Ansatz. Sie bremst den private Markt, wo die Preise zuletzt stark stiegen. Den gemeinnützigen Sektor, der als Garant für preisgünstigen Wohnraum gilt, schont sie hingegen.
Der erste große Test steht bevor
Die wahre Bewährungsprobe kommt am 1. April 2026. Dann zeigen sich die ersten flächendeckenden Mieterhöhungen unter den neuen Regeln.
Wird die Bremse im privaten Sektor die gewünschte Entlastung bringen? Und reicht die Ausnahmeregelung, um die gemeinnützigen Vereinigungen finanziell handlungsfähig zu halten? Die Debatte um leistbares Wohnen ist damit nicht beendet – sie tritt nur in eine neue Phase.
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