Österreichs Mietpreisbremse greift erstmals für freie Mieten

Österreich führt eine Mietpreisbremse ein, die Mieterhöhungen im freien Markt erstmals auf maximal 3% plus die Hälfte der darüberliegenden Inflation deckelt und die Mindestbefristung verlängert.

Seit Jahresbeginn gilt in Österreich eine historische Mietrechtsreform. Erstmals deckelt der Staat auch Mieterhöhungen im sogenannten freien Mietmarkt. Die neue Mietpreisbremse soll Mieter vor extremen Preissprüngen schützen und gilt ab sofort für alle anstehenden Wertsicherungsanpassungen.

So funktioniert die neue 3-Prozent-Regel

Das Herzstück der Reform ist eine an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Deckelung. Die Mechanik ist präzise:
* Steigt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des Überhangs auf die Miete aufgeschlagen werden.
* Liegt die Teuerung unter drei Prozent, kann sie weiterhin voll weitergegeben werden.

Ein Beispiel verdeutlicht die Bremswirkung: Bei sechs Prozent Inflation wären nur 4,5 Prozent Mieterhöhung zulässig. Die volle Inflationsrate kann also nicht mehr automatisch durchgereicht werden.

Paradigmenwechsel für Neubauten und Eigentumswohnungen

Die eigentliche Sensation ist der Geltungsbereich. Bislang waren freie Mietverhältnisse – etwa in Neubauten oder Eigentumswohnungen – weitgehend unreguliert. Das ist nun vorbei.

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Für den Großteil des modernen Wohnungsbestandes gilt: Die Zeiten unbegrenzter Indexanpassungen sind vorbei. Zudem sind Erhöhungen nur noch einmal jährlich zum 1. April möglich. Marktbeobachter sprechen von einem Systemwechsel.

Mehr Planungssicherheit durch längere Mindestbefristung

Das Gesetzespaket verschärft auch die Regeln für Mietvertragslaufzeiten. Die Mindestbefristungsdauer wurde von drei auf fünf Jahre angehoben.

Diese Maßnahme soll die hohe Fluktuation in Ballungszentren wie Wien dämpfen und Mietern mehr Planungssicherheit geben. Sie zielt direkt auf die Praxis kurzfristiger “Kettenverträge” ab. Für private Kleinvermieter mit wenigen Wohnungen gelten weiterhin Ausnahmen.

Gespaltene Reaktionen auf den Systemwechsel

Die Bewertungen der Reform fallen erwartungsgemäß auseinander. Mieterschutzorganisationen begrüßen den Schritt als längst überfällige Notbremse. Sie schätzen die Entlastungswirkung auf einen dreistelligen Millionenbetrag pro Jahr.

Die Immobilienbranche übt dagegen deutliche Kritik. Vertreter warnen vor sinkender Investitionsbereitschaft im Neubau. In einer Phase hoher Baukosten und Zinsen könne die Deckelung der Erträge Projekte gefährden. Experten weisen darauf hin, dass die Bremse zwar bestehende Mieter schützt, den grundsätzlichen Mangel an leistbarem Wohnraum aber nicht löst.

Was kommt jetzt auf Mieter und Vermieter zu?

Die Bewährungsprobe für das Gesetz beginnt jetzt. Die ersten realen Anwendungsfälle werden für den 1. April 2026 erwartet. Bis dahin müssen Hausverwaltungen ihre Prozesse anpassen.

Spannend bleibt: Werden Vermieter als Gegenreaktion bei Neuvermietungen höhere Anfangsmieten verlangen, um das begrenzte Steigerungspotenzial vorweg einzupreisen? Marktbeobachter rechnen kurzfristig mit einem möglichen Anstieg der Angebotsmieten, bevor sich der Markt auf dem neuen regulatorischen Niveau einpendelt.

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