Österreichs Immobiliensteuer: Keine neuen Abgaben, aber Gebühren-Countdown
01.03.2026 - 08:48:37 | boerse-global.de
Der Nationalrat lehnte eine neue Erbschaftssteuer auf Immobilien ab. Für private Käufer läuft jedoch eine wichtige Gebührenbefreiung aus.
Grüne scheitern mit Forderung nach Vermögenssteuer
In einer hitzigen Debatte Ende Februar stoppte das Parlament Pläne für zusätzliche Abgaben. Die Grünen hatten eine neue Erbschafts- und Schenkungssteuer für Immobilienvermögen gefordert. Sie argumentierten, das aktuelle System besteuere hohe Vermögen bei der Weitergabe nicht ausreichend.
Doch ÖVP und FPÖ wiesen den Antrag entschieden zurück. Die Regierungsparteien betonten, dass Immobilienübertragungen bereits jetzt stark belastet seien. Jeder Eigentumswechsel löse Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühren aus. Eine zusätzliche Steuer würde privaten Wohnraum gefährden, so ihre Kritik.
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Die Ablehnung schafft Rechtssicherheit für 2026: Es kommt zu keiner systemischen Ausweitung der Steuertatbestände. Die bestehenden Sätze der Grunderwerbsteuer bleiben unverändert.
Private Käufer stehen unter Zeitdruck
Während neue Steuern abgewendet wurden, endet für private Immobilienkäufer eine wichtige Entlastung. Die temporäre Befreiung von der Grundbuchsgebühr läuft am 1. Juli 2026 aus. Diese Regelung wurde 2024 eingeführt, um Eigentumserwerb bei hohen Zinsen zu erleichtern.
Aktuell entfällt für Selbstnutzer die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises. Auch die Eintragung des Pfandrechts (1,2 Prozent) ist befreit. Die Begünstigung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro – maximal 11.500 Euro Ersparnis.
Doch die Zeit drängt: Um zu profitieren, muss der Eintragungsantrag bis 30. Juni beim Grundbuchgericht einlangen. Kaufverträge müssen also im ersten Halbjahr notariell beglaubigt und abgewickelt werden. Die Befreiung gilt nur für Selbstnutzer, nicht für Anlageobjekte.
Experten erwarten einen deutlichen Vorzieheffekt. Viele Transaktionen dürften in die Monate bis Juni vorgezogen werden.
Share Deals und Umwidmungen: Die neuen Regeln
Für gewerbliche Transaktionen zeigen verschärfte Regeln nun volle Wirkung. Die Reform der Grunderwerbsteuer bei Share Deals gilt seit Juli 2025. Dabei werden nicht Immobilien direkt verkauft, sondern Anteile an der besitzenden Gesellschaft.
Der Gesetzgeber senkte die Schwelle von 95 auf 75 Prozent. Zudem wurde der Beobachtungszeitraum für gestaffelte Übertragungen auf sieben Jahre verlängert. Steuerberater betonen: Diese Neuregelung verändert die Strukturierung großvolumiger Transaktionen fundamental.
Eine weitere Änderung betrifft die Immobilienertragsteuer. Für nach Dezember 2024 umgewidmete Grundstücke gilt bei Verkauf ein Umwidmungszuschlag von 30 Prozent auf den Wertzuwachs. Marktbeobachter zufolge dämpft dies kurzfristige Spekulationen mit Bauerwartungsland.
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Was bedeutet das für den Markt?
Die Kombination aus stabiler Grunderwerbsteuer, endender Gebührenbefreiung und strengeren Share-Deal-Regeln schafft ein komplexes Umfeld. Analysten prognostizieren eine Zweiteilung des Marktes.
Im privaten Wohnungssegment erwarten sie für das erste Halbjahr erhöhte Dynamik. Käufer werden versuchen, die Gebührenbefreiung noch zu nutzen. Im gewerblichen Bereich benötigen Transaktionen dagegen mehr juristische Vorbereitung. Investoren müssen Beteiligungsstrukturen lückenlos dokumentieren.
Langfristig werten Wirtschaftsvertreter die Entscheidung als stabilisierendes Signal. Die Absage an neue Steuern macht den Markt berechenbarer. Doch die steuerliche Optimierung bei Immobiliengeschäften erfordert höchste fachliche Präzision – die Fallstricke sind zahlreicher geworden.
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