Österreich deckelt Mieterhöhungen radikal
05.12.2025 - 03:29:12
Der Bautenausschuss des Nationalrats hat das „5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz” durchgewunken. Ab 2026 dürfen Richtwert- und Kategoriemieten nur noch minimal steigen – trotz Inflation. Die Immobilienwirtschaft schlägt Alarm.
Wien, 05. Dezember 2025 – Eine Atempause für Millionen Mieter: Mit den Stimmen von ÖVP, SPÖ, NEOS und Grünen verabschiedete der Bautenausschuss diese Woche eine Reform, die Mieterhöhungen für die kommenden zwei Jahre drastisch begrenzt. Während die Regierung von notwendiger Entlastung spricht, warnt die Immobilienbranche vor einem Investitionsstopp.
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Die zentrale Frage: Kann man steigende Wohnkosten einfach per Gesetz stoppen?
Die härteste Maßnahme trifft Altbauwohnungen: Die automatische Indexanpassung wird faktisch ausgesetzt. Statt der vollen Inflationsrate greift ab April 2026 eine gesetzliche Obergrenze:
- 2026: Maximal 1% Erhöhung
- 2027: Maximal 2% Erhöhung
Zum Vergleich: In den Inflationsjahren 2022 und 2023 waren Mietsprünge von über 8% keine Seltenheit. Diese Zeiten sind vorerst vorbei.
Ab 2028 folgt ein komplexerer Mechanismus. Übersteigt die berechnete Erhöhung 3%, wird der darüber liegende Betrag nur zur Hälfte angerechnet. Ein Glättungssystem, das extreme Ausschläge verhindern soll.
Fünf statt drei Jahre – mehr Planungssicherheit
Neben der Preisbremse verschärft die Reform die Vertragsbedingungen. Die Mindestbefristung steigt von drei auf fünf Jahre. Vermieter können Wohnungen nicht mehr im Drei-Jahres-Takt neu ausschreiben – eine Praxis, die oft mit Mietsprüngen oder Maklerkosten verbunden war.
Private Kleinvermieter bleiben von dieser Regel ausgenommen. Sie dürfen weiterhin kürzer befristete Verträge anbieten. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Privatpersonen ihre Wohnungen aus Angst vor langen Bindungen vom Markt nehmen.
Politischer Showdown: Von Bremserl bis Totalblockade
Die Grünen stimmten zu, nannten die Maßnahmen aber nur ein „Mietpreisbremserl”. Ihre Kritik: Das Gesetz bevorzuge noch immer Vermieter gegenüber Mietern.
Die FPÖ verweigerte als einzige Fraktion die Zustimmung. Ihr Vorwurf: Die Reform sei zahnlos und würde historisch betrachtet nur in vier von 30 Jahren überhaupt greifen. Begleitende Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus? Fehlanzeige.
Noch schärfer fiel die Reaktion der Immobilienwirtschaft aus. Gerald Gollenz vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder warnte bereits im Vorfeld: Die Fertigstellungszahlen könnten 2025 auf nur 27.000 Einheiten sinken. Sein Argument: Wer als Investor keine Rendite mehr erwarten kann, baut nicht mehr.
Deutschland zieht ebenfalls die Zügel an
Österreich steht mit seiner Regulierung nicht allein da. Der Deutsche Bundestag verlängerte die dortige Mietpreisbremse gerade bis 2029. Ein klarer Trend im deutschsprachigen Raum: Gesetzgeber greifen zu härteren Mitteln, um Wohnen leistbar zu halten.
Die Frage bleibt: Löst man Wohnungsknappheit durch Preisdeckel – oder verschärft man sie langfristig?
Was Mieter jetzt tun sollten
Nach der erwarteten Zustimmung im Nationalratsplenum müssen sich Vermieter und Verwalter schnell umstellen. Für Mieter empfiehlt sich:
- Vertrag prüfen: Wertsicherungsklauseln auf Konformität mit dem neuen Gesetz checken
- April 2026 vormerken: Erste gedämpfte Erhöhung mit maximal 1%
- Befristungen im Blick behalten: Bei Neuverträgen auf die Fünf-Jahres-Regel achten
Die Reform markiert den schärfsten Eingriff in die österreichische Mietpreisbildung seit Jahrzehnten. Ob sie Mieter langfristig entlastet oder das Wohnungsangebot verknappt, wird sich zeigen. Die Immobilienbranche hat ihre Antwort bereits gegeben.
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