Neue Steuerregeln: Homeoffice wird zum Stolperstein
13.01.2026 - 11:18:12
Ab sofort gelten höhere Freigrenzen für die private Nutzung von Geschäftsräumen – doch wer sie nutzt, verliert wertvolle Abschreibungen. Eine vermeintliche Vereinfachung entpuppt sich als komplexe Rechenaufgabe für Selbstständige und Kleinunternehmer.
Höhere Grenzen, aber versteckte Kosten
Die Steuererklärung 2026 beginnt mit einer grundlegenden Änderung. Die neue Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen hat die Regeln für betrieblich genutzte Wohn- und Geschäftsflächen neu gefasst. Zwar steigen die Bagatellgrenzen deutlich: Künftig müssen Räume erst ab einem Wert von 40.000 Euro oder einer Fläche von 30 Quadratmetern als Betriebsvermögen aktiviert werden. Bisher lag die Wertgrenze bei nur 20.500 Euro.
Doch die vermeintliche Erleichterung hat einen gravierenden Haken. Wer die neue Option nutzt und den Raum weiterhin als Privatvermögen behandelt, darf künftig keine gebäudebezogenen Kosten mehr absetzen. Das betrifft die Abschreibung (AfA), Sanierungskosten und sogar anteilige Darlehenszinsen. Nur die laufenden Betriebskosten wie Strom und Heizung bleiben abzugsfähig.
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„Steuerzahler stehen vor einer Zwickmühle“, analysieren Steuerexperten diese Woche. „Sie müssen wählen zwischen aktuellen Steuervorteilen durch Abschreibungen und dem Schutz vor einer späteren Besteuerung bei Verkauf.“ Eine teure Entscheidung, die je nach Immobilienwert schnell fünfstellige Beträge ausmachen kann.
Die gefährliche Übergangsfalle für Bestandsfälle
Besonders heikel ist die Lage für Selbstständige, die ihre Räume bereits als Betriebsvermögen aktiviert haben. Viele Homeoffice-Nutzer überschritten bisher die alte Wertgrenze und mussten den Raum deshalb in ihre Bilanz aufnehmen. Nach der neuen Regelung würden sie nun unter die Freigrenzen fallen.
Doch Vorsicht: Ein vorschneller Wechsel zurück ins Privatvermögen kann teuer werden. Steuerberater warnen vor einer gewinnrealisierenden Entnahme. Würde der Raum aus dem Betriebsvermögen herausgenommen, müssten die über Jahre angesammelten stillen Reserven sofort versteuert werden – genau das Risiko, das die ursprüngliche Aktivierung vermeiden sollte.
„Es gibt aktuell keine Bestandsschutzregelung“, mahnt eine Analyse der Haas GmbH vom 12. Januar 2026. Betroffene sollten den Status quo beibehalten, bis das Bundesministerium der Finanzen eine klare Verwaltungsanweisung vorlegt. Diese wird für das erste Quartal 2026 erwartet.
Strategische Entscheidungen für das neues Jahr
Die Reaktionen aus der Wirtschaft sind gespalten. Während Gründer von der bürokratischen Entlastung profitieren, kritisieren etablierte Kleinunternehmer den wegfallenden Abschreibungsabzug als versteckte Steuererhöhung.
Für unterschiedliche Gruppen ergeben sich konkrete Handlungsempfehlungen:
* Neugründer 2026: Sie müssen sich sofort entscheiden: Raum aktivieren und Abschreibung sichern – oder die Freigrenze nutzen und auf Abzüge verzichten.
* Bestehende Betriebe: Prüfen, ob Räume unter die neuen Grenzen fallen. Keine voreilige Umbuchung ohne steuerliche Beratung.
* Dokumentation: Auch bei Nutzung der Freigrenze muss die Einhaltung der 30-Quadratmeter-Regel nachweisbar sein, idealerweise durch einen Grundriss.
Bis zur Klärung durch den Gesetzgeber herrscht unter Steuerberatern eine Phase der erhöhten Wachsamkeit. Die Steuererklärung 2025, die in den kommenden Monaten ansteht, dürfte viele überraschende Fragen aufwerfen. Was als Vereinfachung gedacht war, erweist sich für viele als komplizierte Rechenaufgabe mit langfristigen finanziellen Konsequenzen.
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