Neubaumieten in B-Städten stagnieren erstmals

Neue Mietverträge in deutschen B-Städten werden günstiger. Aktuelle Daten zeigen für das vierte Quartal 2025 leichte Rückgänge bei den Mieten für Neubauwohnungen. Diese überraschende Entwicklung markiert eine Trendwende nach Jahren des stetigen Wachstums.

Der Immobilienpreisindex des Analysehauses empirica liefert die entscheidenden Daten. Demnach gaben die Neubaumieten in kreisfreien Städten zum Jahresende 2025 leicht nach. Marktbeobachter sehen darin ein klares Signal: Die Erschwinglichkeitsgrenze ist in vielen Regionen erreicht.

Trotz gestiegener Baukosten und Zinsen kann der Markt die geforderten Spitzenpreise offenbar nicht mehr tragen. Die Nachfrage bricht ein. Im krassen Gegensatz dazu steigen die Bestandsmieten weiter an – um 0,9 Prozent zum Vorquartal und 4,4 Prozent im Jahresvergleich.

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Warum B-Lagen jetzt reagieren

Die Stagnation trifft vor allem Großstädte von nationaler Bedeutung außerhalb der Top-Metropolen. In Städten wie Leipzig, Dresden oder Karlsruhe treffen neue Wohnungen auf einen saturierten Markt. Die Zahlungsbereitschaft der Mieter ist ausgereizt.

Analysten von Jones Lang LaSalle (JLL) hatten diese Entwicklung bereits antizipiert. Ihre Prognose: Die Mietdynamik wird zunehmend selektiver. Die aktuellen Zahlen bestätigen nun eine Sättigung im hochpreisigen Neubaasegment. Mieter weichen vermehrt in den günstigeren Bestand aus – und heizen die Preise dort weiter an.

Bestand wird zum Preistreiber

Portale wie Immowelt und ImmoScout24 melden eine ungebrochen hohe Nachfrage nach bezahlbaren Bestandswohnungen. Die „Flucht in den Bestand“ verstärkt den Preisdruck dort zusätzlich. Besonders in Universitätsstädten ist die Konkurrenz um Wohnungen mit mittlerem Standard enorm.

Dr. Reiner Braun vom empirica-Vorstand sieht eine ambivalente Entwicklung: „Der eingebrochene Neubau stützt die Preise im Bestand, weil das Angebot knapp bleibt. Gleichzeitig verschärft sich aber die soziale Frage auf dem Mietmarkt.“

Ausblick: Konsolidierung statt Crash

Experten warnen davor, die leichten Rückgänge als Beginn eines Preisverfalls zu deuten. Es handele sich vielmehr um eine notwendige Marktkorrektur. Für 2026 erwarten Analysten eine zweigeteilte Entwicklung:

• Neubau: In B-Lagen dürften die Mieten stagnieren. Die hohen Baukosten lassen kaum Spielraum nach unten, die Nachfrage bleibt preissensibel.
• Bestand: Hier werden die Preise weiter steigen und sich langsam dem Niveau der Neubaumieten annähern.
• Regionen: Während Top-Metropolen wie München wohl weiter leichte Zuwächse verzeichnen, könnten B- und C-Lagen vermehrt Stagnation erleben.

Für Mieter heißt das: Wer eine moderne Neubauwohnung in einer B-Stadt sucht, könnte 2026 erstmals wieder etwas Spielraum finden. Für alle, die auf günstigen Wohnraum im Bestand angewiesen sind, wird die Suche dagegen noch härter und teurer.

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