Münchens Gewerbeimmobilien bleiben im Krisenmodus
08.02.2026 - 22:01:12
Der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt steckt weiter in der Krise. Eine aktuelle IHK-Umfrage zeigt eine gedämpfte Stimmung, getrieben von hohen Kosten, schwacher Nachfrage und wirtschaftlicher Unsicherheit. Die erhoffte Trendwende bleibt aus – die Wirtschaft bewegt sich laut Kammer weiter im „Tiefflug“.
Büromarkt: Leerstand steigt auf Rekordniveau
Das Transaktionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt sank 2025 im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig erreichte der Büroleerstand ein neues Hoch: Ende 2025 standen rund 1,9 Millionen Quadratmeter Fläche leer, was einer Quote von bis zu 8,5 Prozent entspricht. Ein deutlicher Anstieg im Jahresverlauf.
Hinter dem wachsenden Überangebot stecken zwei Haupttreiber: die schwache Konjunktur und der anhaltende Homeoffice-Trend. Unternehmen mieten neue Flächen nur noch zögerlich an. Doch der Markt spaltet sich.
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- Premiumlagen: Nachfrage nach modernen, nachhaltigen („ESG-konformen“) Flächen bleibt stabil. Spitzenmieten hielten sich bei bis zu 60 Euro pro Quadratmeter.
- Durchschnittslagen: Ältere Objekte in dezentraler Lage machen den Großteil des Leerstands aus. Hier geraten die Mieten zunehmend unter Druck.
Einzelhandel kämpft mit Konsumflaute
Auch der Handel leidet. Die IHK diagnostiziert eine „angespannte Stimmung“ durch schwache Nachfrage. Der Strukturwandel zum Online-Handel und die Konsumzurückhaltung der Kunden setzen stationäre Geschäfte unter Druck.
Eine Untersuchung des IVD Süd zeigt die Folgen: Zwischen Herbst 2024 und 2025 war besonders die Modebranche von Laden-Schließungen betroffen. Zwar wagten neue internationale Marken den Eintritt in München, und das Investmentvolumen blieb 2025 robust – letzteres aber auch dank Sondereffekten wie dem Verkauf ehemaliger Signa-Immobilien. Ob die Dynamik anhält, ist fraglich.
Bauwirtschaft bremst neue Projekte aus
Die Stimmung in der Baubranche hat sich laut IHK nur leicht aufgehellt und bleibt skeptisch. Hohe Zinsen und Baukosten führen zu einer deutlichen Zurückhaltung bei neuen Projekten. Experten warnen: Das Angebot an Neubauflächen wird sich ab diesem Jahr spürbar verknappen.
Das Investitionsklima ist weiter eingetrübt. Das Transaktionsvolumen lag 2025 mit etwa 2,5 Milliarden Euro unter dem Vorjahresniveau. Investoren agieren vorsichtig, institutionelle Anleger halten sich zurück. Können realistischere Preisvorstellungen der Verkäufer den Markt wieder beleben?
Struktureller Wandel trifft Konjunkturflaute
Die aktuelle Krise ist mehr als eine vorübergehende Flaute. Der Markt durchlebt einen tiefgreifenden strukturellen Wandel: Homeoffice verändert den Büroflächenbedarf dauerhaft, die Digitalisierung beschleunigt den Wandel im Einzelhandel.
Diese Trends treffen auf ein schwieriges Umfeld. Die IHK beklagt hohe Arbeitskosten, Bürokratie und eine schwache Binnennachfrage in Bayern. Die Folge: Die Investitionsneigung der Unternehmen am Standort München sinkt.
Ausblick 2026: Keine schnelle Erholung in Sicht
Für das laufende Jahr bleiben die Erwartungen gedämpft. Experten rechnen nicht mit einer dynamischen Belebung des Büromarktes. Die Nachfrage wird voraussichtlich unterdurchschnittlich bleiben, der Leerstand könnte sogar noch leicht steigen.
Eine Stabilisierung wird frühestens in den Folgejahren erwartet, wenn das knapper werdende Neubauangebot Wirkung zeigt. Der Bayerische Industrie- und Handelskammertag (BIHK) fordert politische Maßnahmen für bessere Investitionsrahmenbedingungen. Ohne eine Belebung der Gesamtnachfrage dürfte die Krise am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt weiter anhalten.
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