Mietrechtsreform beendet Grauzone für Eigentumswohnungen

Eine langjährige rechtliche Grauzone ist ab heute Geschichte. Fruchtgenussberechtigte von Eigentumswohnungen können ab sofort vollwertige Hauptmietverträge abschließen. Die Neuregelung stärkt vor allem familiäre Übergabemodelle und beendet eine Unsicherheit, die durch eine restriktive OGH-Rechtsprechung entstanden war.

Die wohl wichtigste Änderung betrifft den Status von Fruchtgenussberechtigten. Bisher galt eine strikte Unterscheidung: Während Fruchtnießer einer ganzen Liegenschaft Hauptmietverträge abschließen konnten, wurden Verträge von Fruchtnießern einzelner Eigentumswohnungen oft als Untermietverhältnisse eingestuft.

Diese Unterscheidung hatte gravierende Folgen. Untermietverträge bieten Mietern einen schwächeren Kündigungsschutz und unterliegen anderen Preisregulierungen. Für Vermieter bedeutete dies ein erhebliches Rechtsrisiko.

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Mit der Novellierung des § 2 MRG stellt der Gesetzgeber nun klar: Auch der Fruchtgenussberechtigte einer einzelnen Eigentumswohnung begründet ein Hauptmietverhältnis. Experten werten dies als längst überfälligen Lückenschluss.

Mehr Sicherheit für Familien

Die Neuerung hat unmittelbare Auswirkungen auf die beliebte Praxis der vorweggenommenen Erbfolge. Ein klassisches Szenario: Eltern schenken ihren Kindern eine Wohnung, behalten sich aber das Fruchtgenussrecht vor, um die Mieteinnahmen zu nutzen.

Bisher schwebte über diesen Konstruktionen das Damoklesschwert der „Untermiet-Qualifikation“. Ab heute herrscht Klarheit: Eltern, die als Fruchtgenussberechtigte fungieren, treten mietrechtlich genauso stark auf wie die Eigentümer.

Für Immobilieninvestoren und Steuerberater vereinfacht dies die Vertragsgestaltung erheblich. Die steuerliche Zurechnung der Einkünfte korrespondiert nun endlich deckungsgleich mit der mietrechtlichen Stellung als Hauptvermieter.

Weitere Änderungen ab sofort

Neben der Stärkung der Fruchtgenussberechtigten bringt die Reform weitere einschneidende Änderungen:

• Längere Mindestbefristung: Die Mindestdauer für befristete Wohnungsmietverträge wird generell von drei auf fünf Jahre angehoben. Ausnahmen gelten für „kleine Vermieter“.
• Gedeckelter Index: Mieten dürfen nur noch einmal jährlich angepasst werden. Bei einer Inflation über 3 Prozent greift eine „Bremsregel“.
• Mehr Transparenz: Neue Verträge müssen klar formulierte Indexklauseln enthalten.

Ein Sieg für die Praktikabilität?

Die Reaktionen aus der Immobilienbranche fallen überwiegend positiv aus. Juristen hatten jahrelang kritisiert, dass die Differenzierung zwischen „ganzem Haus“ und „einzelner Wohnung“ künstlich und lebensfremd sei.

Marktanalysten sehen die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Vorsorgeinstrument gesteigert, da ein wesentlicher Rechtsunsicherheitsfaktor entfällt. Mieter profitieren vom umfassenderen Schutz eines Hauptmietvertrags.

Kritische Stimmen merken jedoch an: Die Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre könnte die Flexibilität am Markt einschränken. Manche befürchten, dass Vermieter Wohnungen lieber leer stehen lassen oder auf Modelle außerhalb des MRG ausweichen.

Das müssen Vermieter jetzt beachten

Mit dem heutigen Stichtag sind die neuen Regelungen aktiv. Für Neuabschlüsse gilt:

• Fruchtgenussberechtigte sollten in Verträgen explizit auf ihren neuen Status als Hauptvermieter hinweisen.
• Alle Mietvertragsmuster müssen dringend aktualisiert werden.

In den kommenden Monaten werden erste Musterprozesse klären, wie die „Kleinvermieter-Ausnahme“ in der Praxis exakt abgegrenzt wird. Bis dahin raten Experten zu strenger Einhaltung der neuen Formvorschriften.

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